Риски наймодателя:
Риск 1: аферисты. Квартира в субнаем или на продажу
Сначала рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества на рынке найма жилых помещений. Особенно эффективны два способа: пересдача квартиры в субнаем и продажа жилья по поддельным документам.
»
Кредитование под залог недвижимости - достаточно надежный вид кредитования, поэтому все банки стремятся удержаться на конкурентоспособном уровне. Не исключено, что в самое ближайшее время ставки даже по небольшим суммам установятся на 14%. Пока же все недоразумения случаются потому, что не во всех банках при первом контакте клиенту разъясняют основные нюансы операции…
Страховка жилья
»
Между собой аферисты подразделяют всех остальных на “терпил” и “фофанов”. “Фофан” - тот, кого еще не облапошили. “Терпило” соответственно… Между ними промежуточное состояние: “кадр” или “клиент”.
Термины, приведенные мной необязательны, я взял их в качестве примера из менее терзающего слух арго. Процессы перехода “доверчивого товарища” из разряда “фофанов” в разряд “терпил” только на первый взгляд бесконечно разнообразны, на самом деле все они строятся по одной схеме и на одном фундаменте: желании получить что-то много лучшее за минимальные деньги подкрепленном уверенностью что Вы “самый умный”. Кстати, Вы можете не считать себя “умнее всех”, они Вас »
Строгино, 2-комнатная, одна комната закрыта, мебель, холодильник, телефон, $150, срочно”. Если вы соблазнитесь таким предложением, то лишитесь примерно 1,5 тыс. руб. и не получите никакой квартиры. Причем, как принято писать в объявлениях, с вероятностью “100 проц”. Старо? Зато надежно. И если бы кому-нибудь пришло в голову ранжировать аферы по числу пострадавших от них, а также по степени их безопасности для самих аферистов, то те, что связаны с арендой квартир, заняли бы в обоих списках первое место. Десятки тысяч пострадавших за год только в Москве и абсолютная безнаказанность организаторов — более благодатное для мошенников поприще найти трудно.
»
Однажды ко мне подошел мой сослуживец Гена и поинтересовался: не сдает ли кто-нибудь из знакомых квартиру. А поскольку как раз через две недели из моей “однушки” в Мытищах выезжали жильцы, я решил предложить ее Геннадию. Естественно, не безвозмездно, но за цену почти символическую по нынешним меркам. Опасаться мне было нечего: коллега, москвич, при деньгах…
Несколько месяцев Гена исправно платил, а потом началось… “Подожди две недели, подожди до следующей зарплаты”. Давить на коллегу мне было неудобно, и я ждал. Потом ушел в отпуск, а когда вернулся, обнаружил, что Гена уволился. Я позвонил ему на мобильный и попросил заплатить за прошедшие четыре месяца. Узнав, что на новом месте работы зарплата у Геннадия через неделю, опять согласился подождать. Спустя неделю снова стал звонить, но равнодушный голос в любое время суток мне отвечал, что “аппарат абонента выключен”. Время шло.
Мое терпение лопнуло в тот момент, когда мытищинский сосед снизу сообщил по телефону о том, что несколько дней назад его “затопили”. Я поехал в Мытищи, но не смог попасть в квартиру - Гена сменил замки. Я оставил записку. Не дождавшись звонка от Геннадия, я поехал снова.
Была уже глубокая ночь, в окне горел свет, но на мои звонки и стук в дверь никто не »
Дома с родословной входят в моду
Как любая европейская столица, Москва постоянно развивается. За пределами МКАД ведется масштабное строительство типового жилья, а в центре возникают новые фешенебельные кварталы. Сегодня элитными районами считаются Остоженка, Пречистенка, арбатские переулки, но активное освоение новых площадок в центре города ведет к тому, что география престижа в ближайшее время может существенно расшириться. В списке наиболее перспективных районов риэлторы называют Замоскворечье, Плющиху и другие.
Пальму первенства среди престижных районов столицы по-прежнему держит Остоженка, точнее, та ее часть, которая расположена между Бульварным и Садовым кольцом и ограничена Пречистенской набережной с одной стороны и улицей Остоженка с другой. По-прежнему востребованы Патриаршие пруды и арбатские переулки. Причем здесь наметилась новая тенденция, пришедшая к нам с Запада, – потребителю предлагают не только новые жилые комплексы, но и отреставрированные особняки дореволюционной постройки. Многие риэлторы отмечают, что российскому элитному жилью не хватает родословной, и это отличает наш рынок от европейского, который переживает сейчас настоящий антикварный »
Задаток — одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар — что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть? Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток — не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.
Немного теории
Согласно статье 380 ГК РФ, Узадатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполненияФ.
»
Многие жители Москвы давно сдают квартиры внаем: приезжим из других городов, молодым семьям, иностранцам, даже своим знакомым, которые вынуждены снимать жилье на время капитального ремонта. К сожалению, часты не только связанные с наймом аферы, но и недоразумения между арендодателем и нанимателем. Как правильно хозяину урегулировать отношения с жильцами? Как нанимателю избежать неожиданного повышения платы или посещения квартиры владельцем в его отсутствие? О правах и обязанностях нанимателя и наймодателя и пойдет разговор.
Тонкость первая. Сам термин “аренда” не так прост и однозначен, как кажется на первый взгляд. Есть очень важный нюанс: согласно российскому законодательству частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, юридическое лицо - договор аренды. Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения его условий.
Тонкость вторая. Квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц. Есть только маленькое но: владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.
Тонкость третья. Предоставление помещения для проживания лицам без регистрации »
“Сдается 2-комнатная квартира на ул. Тверская за 500 долларов…”
Не пугайтесь и не спешите бежать на Тверскую, на самом деле ничего такого там не сдается, хотя подобное объявление вполне можно найти в Интернете. Вот только стоит ли верить всему, что появляется на вашем мониторе?
Сегодня, когда цены на квартиры стали для многих недоступными, все больше семей пытаются решить жилищную проблему за счет аренды квартиры. Казалось бы, что может быть проще - вышел в Интернет, набрал в поисковой системе “аренда квартир” и… К сожалению, тех, кто надеется там найти множество объявлений от собственников квартир - с описанием жилища, адресом и телефоном - ждет большое разочарование. Не заплатив комиссионные, квартиру в Москве можно снять только через знакомых. Во всяком случае, реальное предложение, размещенное напрямую наймодателем, найти так же сложно, как и иголку в стоге сена.
Проблема заключается в том, что внешне все выглядит совсем не так. Существует множество источников, которые предлагают большое количество квартир в аренду, причем зачастую по весьма привлекательным ценам. За такими сайтами могут стоять совершенно разные компании. Оптимальный вариант, если вы попадете на сайт »
“Русская недвижимость” (Информационный портал : “Русская недвижимость”)
Сейчас на земельном рынке наблюдается резкий дисбаланс спроса и предложения. Основная часть платежеспособного спроса (до 90% от общего числа заявок на покупку) сосредоточена в пределах 30-километровой зоны от МКАД. Покупатели приобретают участки под коттеджи для постоянного проживания в том случае, если они расположены недалеко от Москвы, имеют хороший подъезд, благоприятное окружение, все коммуникации. То есть фактически девелоперы предпочитают территории, подготовленные под коттеджную застройку. Такая земля считается ликвидной. Среди ликвидных участков есть сегмент особенно привлекательных. Это земля, расположенная к западу от Москвы в пределах 15-километровой зоны (для Рублево-Успенского шоссе - в пределах 25 км), вблизи леса и водоема, и непременно с многолетними деревьями на участке. По цене особо лакомые участки могут отличаться от просто ликвидных в два-три раза, но спрос на них даже выше. По словам Алексея Пащенко, ведущего эксперта Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, предложение ликвидной земли на рынке ограничено. Участки в организованных поселках под застройку появляются на рынке усилиями »
Публикации в прессе по теме аренды жилья полны аналитики и прогнозов. Между тем человек, впервые приходящий на рынок в качестве нанимателя, зачастую не знает элементарных правил игры. Последствия этого незнания могут быть весьма плачевны.
Не тратьте время на звонки
Со страниц газеты о недвижимости было бы вполне логичным посоветовать читать объявления об аренде. Однако здесь есть некоторые оговорки. Главная проблема в том, что подавляющее большинство хозяев квартир не дают объявления об аренде в газеты. Для собственника услуга агентства по поиску нанимателей бесплатна. Именно так риэлторы добиваются, чтобы информация о квартирах попадала им в руки. Хозяину также выгодно, чтобы клиент заплатил комиссионные риэлтору - это гарантия, что он не съедет через месяц.
Разумеется, в газете объявления об аренде тоже представлены и весьма »
Слова, обозначенные в заголовке моей статьи, произносят рано или поздно почти все молодые семейные пары, студенты, люди, приехавшие в чужой город на работу или просто решившие сменить место жительства. Если решение проблемы перешло из стадии слов к делу, то мои советы, надеюсь, будут не лишними.
Сначала определитесь с ценами на аренду жилья. Купите газету, внимательно ознакомьтесь с предложениями. Пусть вас не смущает тот факт, что объявления, в основном, все от агентств недвижимости.
Цену определяют не они, а желающие снять квартиру, то есть их количество. Опытные квартиросдатчики по звонкам из агентств недвижимости, где оставили заявку на сдачу квартиры, сразу определяют, что интерес к их квартире повышенный, а это значит, что можно цену и повысить. Не исключено, что из тех желающих снять квартиру, которые обратились с заказом в агентство, найдутся такие, которые согласятся платить чуть больше. Цену, ранее заявленную, приходится переписывать на более высокую, отсюда и рост цен. Пусть при более дорогой цене спрос будет меньше, все равно, если квартира отвечает санитарно-гигиеническим требованиям и »
Важность участия агентства недвижимости в сделках по аренде квартир зачастую непонятны потенциальным клиентам. Из-за незнания особенностей арендных отношений они попадаются на уловки мошенников, которые организуют информационные фирмы, обещающее быстрое заселение по мифически дешевым ценам как на аренду жилья так и на оплату своих услуг. О том, как работают настоящие риэлторы, каков стандартный набор услуг на рынке недвижимости в сегменте аренды квартир можно узнать из этой статьи.
Рынок аренды квартир прогрессирует из года в год. Предложение составляет несколько десятков тысяч объектов, но этого объема квартир недостаточно для удовлетворения спроса. Потребность в съемном жилье в Москве велика: постоянно прибывают люди из регионов на работу, учебу. Из-за резкого рывка цен на продажу жилья многие москвичи отложили покупку и решают проблему расширения пространства для совместного проживания за счет аренды квартиры.
Для того чтобы обойти подводные камни желательно соблюдать правила. На данный момент аренда квартир стала самостоятельной специализацией на рынке недвижимости, выполнение заявки требует знаний и навыков от специалиста и существенно отличается от операций в сегменте продаж недвижимости. Так что не стоит обращаться к риэлторам, для которых аренда квартиры не является основным способом заработка. Выбирая себе компанию для поиска жилья следует удостовериться, что выбранное вами агентство имеет опыт работы с арендой. Но и здесь надо проявить особое внимание. Несовершенство нашего законодательства »
Процентами по рогам
Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение недвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то не рвутся зарабатывать на собственном. Спрашивается, в чем закавыка? И вообще, сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную?
Похвальное слово лежачему камню
Казалось бы, чего проще посмотрел табличку в любом обзоре рынка аренды и все стало ясно: «однушка» приносит своему владельцу 500 – 600 долларов в месяц. Между прочим, многие верят в это непоколебимо. На самом деле арендная кухня заметно сложнее. С одной стороны, специалисты тут же подбросят пищу для сомнений, подсказав, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в аренду одним фактом своего существования (просто за счет роста стоимости квадратного метра).
Причем, эффект от удорожания жилья может в разы (!) превышать доходы от аренды. С другой стороны, правы те, кто утверждает, что все познается в сравнении. То есть итоговую доходность хорошо бы сопоставить еще с чем-то.
»
В России покупка жилья для перепродажи или сдачи в аренду стала популярной еще в 2001 году, когда цены на квартиры начали подниматься. Сегодня это направление приобретает все большую популярность: средний доход арендодателя — 10%.
На величину арендной ставки сильно влияет месторасположение дома. Основные определяющие стоимости: транспортная доступность, престижность и экологическое состояние района, удаленность от центра. Также размер платы за найм зависит от факторов, относящихся к самой квартире: планировки, размера кухни, качества ремонта, меблировки и т. д.
Наиболее привлекательными для вложений в настоящее время считаются объекты бизнес-класса в средней ценовой категории либо жилье в типовом доме (например, серии П-44, П-3). Однокомнатная квартира на вторичном рынке жилья в типовом доме обойдется в $70–$90 тыс., арендная ставка в зависимости от меблировки — $450–$700 в месяц. Двухкомнатная квартира стоит $120–$150 тыс., аренда — $700–$1000 ежемесячно. В обоих случаях годовой доход арендодателя составляет 8–10%.
»