Риски наймодателя:

Риск 1: аферисты. Квартира в субнаем или на продажу

Сначала рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества на рынке найма жилых помещений. Особенно эффективны два способа: пересдача квартиры в субнаем и продажа жилья по поддельным документам.

Первый способ действенен с теми собственниками, кто уезжает в длительную командировку в другой город или страну и в течение долгого времени не может осуществлять контрольные проверки квартиры. По возвращении наймодатель приходит в квартиру и обнаруживает, что там живут совсем другие люди. Наниматели сдали ее в субнаем, взяв с новых жильцов кругленькую сумму за несколько месяцев вперед. Новые жильцы утверждают, что имеют право жить в квартире в течение какого-то времени, но наймодателя такой вариант не устраивает. Он-то денег за вторичный наем квартиры не получал. А в случае если сдавал свою единственную квартиру, то ему еще и негде жить.

Чтобы обезопасить себя от такого способа мошенничества, необходимо заключать договор найма с нанимателем. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права это делать. А собственник квартиры может попросить новых жильцов покинуть помещение и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь в субнаем.

Еще одним методом защиты от мошенничества выступает договор доверительного управления с агентством недвижимости, в котором описаны все условия найма, выдвигаемые хозяином. Квартиры, находящиеся в доверительном управлении, застрахованы от пожара, залива водой, взрыва газа и противоправных действий третьих лиц. Финансовую и имущественную ответственность в таком случае несет агентство недвижимости, оно же будет разбираться с любыми проблемами.

Второй распространенный способ мошенничества - продажа арендованной квартиры. Это гораздо сложнее субнайма. Однако и прибыль с аферы довольно велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев: изготовление фальшивых документов, поиск покупателей.

Конечно, сделка, проведенная мошенниками, будет впоследствии признана недействительной и квартиру вы вряд ли потеряете. Но сколько нервов и сил вы потратите, чтобы выселить незаконных собственников из своей квартиры!

Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным: никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям на долгое время. Ведь снять копии с таких бумаг, а потом подделать их проще простого. Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца и когда приходите за оплатой, смотрите внимательно: живут ли в квартире постоянно или только наведываются, чтобы ответить на ваши телефонные звонки. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.

Риск 2: неприватизированная квартира

Сдавать неприватизированную квартиру несколько сложнее, чем собственную. Нужно письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Но дело даже не в этом: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели.

Подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда.

Поэтому, прежде чем сдавать квартиру внаем, потрудитесь ее приватизировать, то есть сделать своей собственностью. У собственника и прав больше, и проблем меньше.

Риск 3: испорченное имущество

Мысль о порче имущества в сданной квартире наверняка посещает всех арендодателей. Однако один хозяин стремится себя обезопасить и прилагает к этому некоторые усилия, а другой пускает все на самотек в надежде, что его-то жильцы на такое не способны. Но к сожалению, получив <на выходе> сломанную мебель, испорченную сантехнику и бытовую технику, незадачливый наймодатель вынужден расстаться с кругленькой суммой на ремонт квартиры и замену вещей. Проблемой также является запах животных, которым пропитывается квартира и от которого довольно сложно избавиться.

Советов можно дать много. Во-первых, мощный источник грязи - животные. Если вы не хотите долгое время отмывать и проветривать квартиру после кота или ремонтировать паркет, поцарапанный очаровательным щенком, наложите запрет на животных. Или впишите отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире.

Во-вторых, допустимо застраховать обстановку в квартире за свой счет, составить опись имущества и акт приема-передачи. Особенно важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней. Часто такое жилье сдают с элитной мебелью и хорошей бытовой техникой, а значит, необходимо заключать договор найма, подписывать акт приема-передачи имущества или оформлять договор доверительного управления.

В-третьих, сдавая квартиру внаем, собственнику придется смириться с тем, что жильцы могут быть разными: кто-то более чистоплотен, кто-то - менее. При выезде из квартиры вы не сумеете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное - должно быть цело ваше имущество. Отмывать квартиру перед въездом новых жильцов собственнику придется самому. Поэтому имеет смысл нанять уборщицу из специальной службы, которая за определенную сумму (довольно небольшую, если сравнить с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов.

Еще один нюанс: платить за естественную амортизацию квартиры наниматели не обязаны. То есть если сломали новый диван или стиральную машину, собственник вправе потребовать от квартирантов деньги на их ремонт. Но старые обои или рассохшийся от старости стул - это проблемы хозяина квартиры.

Риск 4: неоплаченные междугородные разговоры

Некоторое время назад самым действенным способом обезопасить себя от такого обмана было отключение <восьмерки>. Но сегодня, сделав это, собственнику придется значительно снизить арендную плату или долго искать жильцов. Ведь не всякий наниматель согласится на столь ощутимое неудобство: сложно звонить на мобильные телефоны, заказывать междугородные разговоры. Довольно эффективная мера, способная предохранить от обмана, - брать залог за междугородные разговоры. Но даже в этом случае необходимо быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. Благо сейчас есть специальная служба, позвонив в которую можно узнать сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры.

Риск 5: сдали одному, а жить приехали вдесятером

К сожалению, нередки случаи, когда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в однокомнатную квартиру приезжают две-три семьи или бригада каменщиков из Украины.

По закону наниматель имеет право вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя. Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая такой договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

Риск 6: съедут, не заплатив за квартиру

Нередки случаи, когда наниматели обманывают хозяина, слезно умоляя его отсрочить оплату на пару месяцев (дескать, потом все вернут). Но через один-два месяца арендаторы съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщиков не представляется возможным, даже если хозяин квартиры записал все паспортные данные квартирантов и место постоянной регистрации. Ведь многие люди прописаны в одном месте, а живут в другом.

Однако обезопасить себя от такого обмана реально. Во-первых, необходимо оформить договор найма и внести в него все паспортные данные нанимателей, указать реальный размер арендной платы. Во-вторых, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон (последний, к сожалению, легко поменять). Но, зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то рычаги воздействия на недобросовестного нанимателя.

Риск 7: налоги

Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги - 13 % от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.

За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.

Майя БЕЛЯЕВА (www.dm-realty.ru)

Термины, приведенные мной необязательны, я взял их в качестве примера из менее терзающего слух арго. Процессы перехода “доверчивого товарища” из разряда “фофанов” в разряд “терпил” только на первый взгляд бесконечно разнообразны, на самом деле все они строятся по одной схеме и на одном фундаменте: желании получить что-то много лучшее за минимальные деньги подкрепленном уверенностью что Вы “самый умный”. Кстати, Вы можете не считать себя “умнее всех”, они Вас убедят не только в этом.

И соответственно, чтоб не стать “клиентом”, достаточно понять одну простую истину: все имеет свою РЕАЛЬНУЮ цену!

Теперь непосредственно к аферам (кстати, терминология по ходу дальнейшего рассказа реальная, из риэлторского арго).

1 - самая распространенная - “Лохотрон”. Снять квартиру (помещение) непросто, и Вы естественно стараетесь задействовать максимум ресурсов. Один из них, естественно риэлторские агентства, но 100% комиссии!!! “Жаба давит”. Считайте что Вы уже “клиент”. В один прекрасный момент Вы, позвонив по очередной рекламе (особенно “бесплатной” в ИРР, на их языке “замануха”) услышите их “кашу” (стабильный спич, приятный и долгожданный как вода в пустыне). Цитирую, примерно: “Всего за (от 300 до 1200 руб для квартир и от 70 до 300$ для нежилых) мы будем предоставлять Вам в течение недели ЛИСТАМИ подходящие Вам варианты, это именно та информация, с которой работают ВСЕ агентства”.

Просить можно что угодно: квартиру с евроремонтом за 100$ в Армянском переулке - пожалуйста, офис в “Александр хаус” за 1000 руб/м/год - проще простого!!! Более того. Вам даже дадут поговорить с хозяином помещения (квартиры), прямо из офиса и Вы сами назначите просмотр на вечер того же дня.

Новый термин: “Попугайчики” - диспетчера на домашних телефонах, до определенного часа они отвечают “Нет, еще не сдали, вечером можно посмотреть, но давайте дополнительно созвонимся после 19″. “Не сдали” все что угодно, чем интересуетесь, то и “не сдали”, а после часа X - “война, эпидемия, снежный буран, соседи затопили….” в общем “Fenita la komedia!!!”.

В конторе посочувствуют, и дадут распечатку квартир (помещений) при первом взгляде, на которую глаза разбегаются, но это только на первый взгляд. Шансов поселиться при ее помощи у Вас, как у Чебурашки против Тайсона.

Но не стоит подозревать в аферизме всех кто предлагает приобрести такой список, некоторые действительно пытаются работать таким образом и выкладывают немалые деньги за то чтоб в передаваемых Вам листах было хоть что-то реальное.

Опять “НО”. Попробуйте подсчитать Ваш шанс, когда в “погоне” за квартирой против Вас играет агент не только получивший такую же распечатку в худшем случае на час раньше (компьютер работает быстрее факса), но и умеющий ТАК поговорить с арендодателем, что он будет ждать только его.

2 - часто встречающаяся - “Приватизация”. В основном попадаются “клиенты” “лохотрона” и ищущие самостоятельно. Бывает, ловятся и агентства, но это редкость.

Как это делается: “Приватизатор” снимает квартиру (про нежилые не скажу, не слышал), например однушку, баксов за 300-350 в месяц и заявляет ее “лохотронщикам” за 200-250 с торгом, да еще и без предоплаты. В квартиру приносятся пустые коробки, когда “клиент” приезжает смотреть (квартира естественно нравиться), его просят подождать 3-4 дня “приедет сын на машине, вывезет остатки вещей на дачу”, а пока оставьте залог, от 50 до 100%, остальное когда будете вселяться. Вселяться Вы будете, семей десять, причем одновременно.

“Приватизаторами” эти ребятки называются из-за предъявления Вам в подтверждение своих прав на квартиру “Свидетельства о приватизации”, естественно поддельного, а то и вообще ксерокопии ЕЩЕ НИКТО НЕ УДОСУЖИЛСЯ НОРМАЛЬНО РАЗГЛЯДЕТЬ ЭТУ РОЗОВУЮ БУМАЖКУ!!! Оно и понятно, как можно думать о плохом, когда тут ТАКАЯ квартира и за такие деньги. Раньше, когда оформление квартир в собственность было проще, по этой же схеме их продавали.

3- последнее время встречается редко, но “горят” на этом даже самые опытные агенты (сам попадал): “Пастухи”.

Вы снимаете квартиру (про нежилые не скажу, не слышал), даже с агентом, хорошую и недорого. Нормальный агент в таком случае все бумаги, разве что на вкус не попробует - все в порядке. Платите деньги, договариваетесь когда привезете шмотки. Все. В квартиру Вас больше не пустят. Можете кричать перед дверью сколько угодно, вместе с агентом и милицией. Приедут ребятки “семь на восемь” и популярно объяснят Вашей компании что к чему. А милиция, что милиция, с ними тоже можно договориться.

Судиться с хозяйкой - глухой номер, мало того что с нее взять нечего у нее еще и “белый билет” в кармане.

Единственная возможность минимализировать вероятность встречи с “пастухами” и ее неприятные последствия - обратиться в агентство. Во всех нормальных агентствах есть списки “гнилых” квартир. А попадетесь - агентство вернет деньги, причем полностью.
http://www.atn.ru

Тема вроде бы заезженная — только за последний год несколько десятков публикаций. Но тем не менее актуальная — на квартирную удочку до сих пор попадаются даже те, кто уверен, что уж их-то точно не обманут.

И это при том, что каких-то хитрых психологических приемов аферисты не применяют. Действуют просто, но эффективно — предлагают клиенту лично связаться с хозяином по телефону или даже посмотреть квартиру. Такая открытость подкупает даже самых осторожных клиентов, в том числе журналистов, которые писали про подобные лохотроны.

Потом, после того как договор с посредником подписан и деньги уплачены, хозяин либо исчезает, либо отказывается сдавать жилье под благовидным предлогом (см. ниже). “Ничего страшного, у нас таких предложений десятки”, — говорят клиенту, — будем вас снабжать информацией ежедневно, что-нибудь да найдете”.

Клиент уже понимает, что его надули, но — терпит (того, кто уже заплатил, аферисты так и называют — “терпила”). Во-первых, сумма относительно небольшая, ради нее не каждый полезет на рожон; во-вторых, лезть на рожон все-равно нет смысла — договор-то был заключен на информационное обслуживание, все законно. Подобные фирмы-посредники в изобилии представлены в газетах “Квартира. Дача. Офис” и “Из первых рук”.

В Москве, по данным опрошенных экспертов (все они упомянуты в статье), действует от 50 до 100 компаний, предлагающих клиентам платный доступ к информации о сдающихся в аренду квартирах. Подобный разброс в оценках объясняется тем, что фирмы часто работают лишь от случая к случаю, а многие имеют своего рода филиалы под разными названиями по всему городу.

Каждое такое агентство ежедневно заключает от 10 до 30 договоров (в зависимости от размаха деятельности и времени года), зарабатывая $10-20 тыс. в месяц. Таким образом, годовой оборот всего этого рынка можно с некоторым приближением оценить в $10 млн.

Конечно, не все информационные компании строят свой бизнес на обмане. В Москве на сегодняшний день работают несколько организаций, которые пытаются честно аккумулировать информацию о сдающихся квартирах для ее дальнейшей перепродажи. Одни при этом делают ставку на рекламу, другие обзванивают старые базы данных (туда включены все, кто хоть когда-нибудь сдавал квартиры в наем), в том числе и ворованные БД крупных риэлтерских контор (оперативное обновление стоит от $50 до $200 в месяц). Кстати, этими базами так или иначе пользуются и сами риэлтеры. Одни, информационные компании, например “Русская правда”, ориентируются и на традиционных риэлтеров, и на частных лиц, другие — такие как ЦИАН (Центральное информационное агентство недвижимости, крупнейшее среди подобных) — в основном продают информацию оптом, то есть другим риэлторам.

Алексей Домео, заместитель директора компании ЦИАН: Ежедневно мы предоставляем клиентам до 50 реальных, то есть проверенных нами, предложений по сдаче квартиры в аренду. 90% доходов получаем от продажи доступа риэлтерским компаниям — от $200 до $300 в месяц за доступ, в зависимости от степени оперативности. Частников принимаем на обслуживание только в исключительных случаях, скажем, по рекомендации. С ними работать хлопотно, наш автоматизированный телефонный центр и так перегружен, к тому же с увеличением количества частников ценность нашей информации для классических компаний (таких в разные периоды с нами работают от 10 до 20) снизилась бы. С нами, кстати, работают и несколько компаний, продающих нашу информацию в розницу. Их клиенты просто получают код доступа в нашу систему и потом пользуются информацией по обычной схеме — через телефонный центр. Каким образом они получают с клиентов деньги, мне лично не известно — некоторые, может, и с помощью подставных хозяев квартир. Так или иначе, в дальнейшем их клиенты действительно получают доступ к вполне реальной информации.

Однако арендаторы, которые в поисках квартиры пользовались услугами “розничных” продавцов информации, жалуются, что та сплошь и рядом оказывалась неактуальной. И тому есть логичное объяснение.

Алексей Алешко, владелец сайта torent.ru: Ежедневно на рынок аренды выбрасывается около 100 свежих вариантов — я говорю о низшей ценовой категории, то есть об однокомнатных квартирах не в центре. Реальная цена даже таких квартир сегодня — от $250 и выше. Но только “информаторы” ежедневно пропускают через себя от 500 до 1,5 тыс. человек. Прибавим сюда клиентов риэлтерских агентств, работающих по классической схеме. То есть может показаться, что спрос превышает предложение как минимум в десять раз. Но эта оценка достаточно условная. Клиенты “информаторов” — это те, кто хочет снять квартиру по заведомо низкой цене, например за $150. Но такие предложения если и существуют, то только через знакомых, то есть на рынке их все равно нет. Таким образом, чисто гипотетически можно говорить, что спрос превышает предложение и в тысячу раз. Но даже если брать тех, кто готов платить реальную цену, но пользуется при этом услугами информагентств, пусть и подключенных к актуальной и обновляемой базе, то и им квартиру таким способом не найти. Ведь той же базой пользуются профессиональные агенты традиционных риэлтерских компаний, квартир же на самом деле очень мало. В итоге человек думает, что его обманули, даже если такого намерения вовсе не было. Сама по себе информационная схема работы, конечно, имеет право на существование. Например, в рекрутинговом бизнесе тоже можно заказать как поиск конкретного сотрудника за комиссионные в размере его месячной зарплаты, так и просто доступ к базе данных соискателей — это дешевле, хотя и хлопотней. Но в условиях дефицита предложения даже те информагентства, которые изначально пытались работать честно, со временем превращаются в аферистов. Просто понимают, что для конечного потребителя разницы все равно никакой.

С Алексеем Алешко солидарен бывший руководитель информагентства, с которым мы общались на условиях анонимности, назовем его Игорь Р. (см. текст интервью ниже): Впервые я заинтересовался рынком аренды квартир в 2000 году. Я юрист по образованию и тогда работал в ОБЭПе, соответственно имел информацию относительно реальной доходности квартирных лохотронов. Мне нужны были деньги и мы вместе с моим товарищем решили соорудить нечто подобное. Естественно, сначала хотели работать честно, обратились в одну из фирм, которые открыто рекламировали услугу по организации информационного бизнеса — она называлась “Провейл”. Услуга заключалась в том, что нас подключали к некой информационной системе на несколько месяцев и помогали организовать процесс. Мы как бы становились их филиалом, но работали абсолютно самостоятельно. Это обошлось нам в $1 тыс. плюс 20% с прибыли. Но посыпались претензии со стороны клиентов, и мы скоро отказались от такого сотрудничества, так как поняли, что сами стали жертвой лохотрона, только более высокого уровня. Хотя в первый же месяц наш доход составил $4 тыс. Чтобы создать видимость большого предложения, мы покупали устаревшие ворованные БД традиционных риэлтеров, но самые “козырные” варианты организовывали сами — привозили клиента на специально снятую квартиру, после этого он подписывал договор, платил нам $50, а потом вариант “неожиданно” срывался.

Игорь Р. выдал нам еще одну любопытную информацию: Многие традиционные риэлтерские компании имеют подобные подразделения, действующие, на первый взгляд, совершенно автономно, но использующие их информационные ресурсы. Вернее, это не сами компании, а их работники, в том числе самого высокого уровня. Сам по себе риэлтерский бизнес не так доходен, как принято думать. Поэтому перспектива иметь на стороне дополнительный личный доход в $3-4 тыс. (это за вычетом всех расходов) многих прельщает. Опыт есть, а риска никакого — можно ведь использовать не базу своего агентства, а старые БД других компаний, которые все равно покупаются на рынке для перепроверки — цена архивов колеблется от $50 до $150. К тому же на бизнесе компании это никак не отражается. Более того, многие считают, что информагентства приносят рынку определенную пользу — приучают тех, кто до сих пор надеется найти в Москве дешевое жилье, к тому, что таких квартир уже просто нет.

Представители традиционных риэлтерских фирм слова Игоря Р. частично подтверждают.

Андрей Александров, начальник отдела вторичного рынка компании “Кутузовский проспект”: Я думаю, что на практике такое, конечно же, случается. Но речь идет о частной инициативе менеджмента, вряд ли это политика самих компаний.

Ирина Бобко, начальник отдела аренды жилых помещений компании МИАН: Лично мне об участии действующих сотрудников риэлтерских контор в лохотронах ничего не известно, хотя и не исключено, что такое бывает. А вот то, что их организаторами очень часто выступают бывшие сотрудники этих контор, для меня очевидно.

Михаил Гороховский, председатель комитета защиты прав потребителей риэлтерских услуг МАГР (Московская ассоциация гильдии риэлтеров), председатель совета директоров корпорации “Бэст-Недвижимость”: Если человек уж очень хочет снять квартиру задешево и если он не ориентируется в нынешних рыночных реалиях, ему предложат такой вариант. Точнее, информацию о таком варианте. И возьмут за это деньги. Конечно, в моральном плане факт обмана налицо, но юридически тут все чисто. Наш комитет за такие дела даже не берется — никакой судебной перспективы. Зато человек, обжегшись таким образом, начинает понимать, что, например, однокомнатная квартира за $250 в пределах Садового кольца - это уже миф.

И что же дальше? Да ничего. Пока спрос на аренду выше предложения, “информаторы” будут существовать. Кстати, именно этим отчасти объясняются высокие, с точки зрения потребителей, тарифы традиционных риэлтерских агентств.

Алексей Алешко: Эти вещи — взаимосвязанные. Информагентства, помимо всего прочего, подрывают доверие к риэлтерским структурам со стороны тех, кто квартиры снимает. Что, безусловно, приводит к удорожанию услуг — приходится закладывать риски. Арендатор, обманутый информагентством, обзванивает целый список обычных риэлтерских фирм, в результате значительная часть их работы делается впустую, ведь ее одновременно выполняют несколько агентов нескольких фирм, платят же в итоге одному. При этом заключать с агентом договор на обслуживание — нормальное, а не информационное — арендаторы не хотят, и уж тем более денег вперед, в подтверждение своих намерений, не дают. А ведь это сразу уменьшило бы комиссионные процентов на тридцать, то есть примерно на $90 в самом дешевом случае. Российский рынок недвижимости еще слишком молод, механизмы его саморегуляции грубы и не отлажены, а информагентства — тормоз в становлении нормального рынка риэлтерских услуг. В Европе, например, соискатели вообще ничего не платят. Ну или платят чисто символическую по сравнению с нашими тарифами сумму.

Михаил Гороховский: На Западе как все организовано? В каждом районе города существуют небольшие конторы, у которых есть адреса всех квартир, которые в данный момент сдаются. Человек приходит, берет ключи и отправляется туда жить. А деньги контора получает с тех, кто квартиры сдает, — что-то типа абонентской платы за размещение их в базе данных. У нас такое пока невозможно.

Алексей Алешко: В нынешней ненормальной ситуации, когда спрос превышает предложение, если кто и сможет потеснить “информаторов” и вытащить наш рынок на европейский уровень, так это частные маклеры и их союзы, работающие исключительно на личных наработках. Впрочем, они же потеснят и традиционных риэлтеров. После отмены лицензирования этого вида деятельности число частных маклеров непрерывно растет. Я думаю, их станет так много, что проблема коммуникации между владельцем и соискателем квартиры просто исчезнет, другими словами, все постоянные клиенты - владельцы квартир будут поделены между маклерами и снять или сдать квартиру станет намного проще. Соответственно, и стоимость такого контакта резко снизится. Ну а крупные риэлтерские агентства будут выдавлены в тот сегмент рынка, в котором они сейчас работают в развитых странах,– обслуживание крупных объектов недвижимости и сделок с ними.

Авторы - Алексей Ходорыч, Анастасия Никитина, “Деньги”

Корреспондент “Денег” Анастасия Никитина получила задание снять однокомнатную квартиру, ориентируясь на информацию в газетах частных объявлений. Вот что из этого получилось.

Меня, как и положено частному лицу, прежде всего интересовали варианты без посредника. Таких в газете “Из рук в руки” не оказалось, хотя я потратила на прозвон несколько дней. Вот, например, объявление: “АЭРОПОРТ М. 1-комн. кв-ра, 5 м. п., ул. Усиевича; 4/12-эт., комн. 21, кух. 10, меб., TV, холод., телеф., стир. маш., мет. дв. Срочно. Михаил т. 234-93-82″. Звоню и попадаю в агентство “ООО Триумфина”. Михаил, видимо, в отъезде, потому что трубку берет девушка Диана. Она поговорила со мной как с родной: “Ой, как я вас понимаю! Ой, как трудно сейчас найти дешевую квартиру! Ой, как сейчас везде всех дурят. Но мы не такие! Вас интересует квартирка на “Аэропорте”? Да, есть такая. Только что в базу данных поступила (между тем упомянутая “Из рук в руки” вышла накануне. — Авт.). Вариант прекрасный! И всего $130 в месяц”.
— А есть что-нибудь подешевле?
— Есть! В этом же районе за $70! Двухкомнатная квартира. Одна комната с вещами закрыта. Поэтому и дешево.

Приезжаю в агентство и, проявляя разумную недоверчивость, прошу дать мне возможность поговорить с хозяйкой — прежде чем подписать договор. Мне передают трубку.

Хозяйку зовут Елена, ей 35 лет, и она недавно вышла замуж. Переехала к мужу, а квартира на “Аэропорте” досталась ей от родителей в наследство (говорок у нее явно не московский). “Сегодня посмотреть, наверное, не получится. Мне час до “Аэропорта” ехать! Давайте завтра вы мне позвоните около двух. Я как раз с работы вернусь, и мы с вами договоримся”.

Я соглашаюсь и прошу Елену дать мне ее номер телефона. Она замялась: “Девушки вам его дадут. У них есть все мои контакты”. Записываю номер 495-82-99 — Диана почему-то называет его по памяти. Потом оформляет договор. Я отдаю 1300 рублей, не замечая (потом только разглядела), что в разделе “Обязанности исполнителя” лишь один пункт — обеспечивать заказчика (то есть меня) информацией. И что в разделе “Размеры и порядок расчетов” черным по белому написано, что деньги исполнитель не возвращает ни при каких обстоятельствах. Нет, я знала про подобные лохотроны, но ведь я только что лично говорила с хозяйкой!

Все. Дело сделано. Диана уходит в другую комнату, а меня просят освободить место для других клиентов.

Елене я звонила две недели по три раза в день. Трубку никто не брал. В агентстве говорили: “Ну может что-то случилось. Попробуйте позвонить завтра”. Других вариантов, мне, кстати, не предоставили - непрерывно обещали перезвонить, но не перезванивали.

Кроме “Триумфины” я побывала в агентствах “Аргон”, “Ликостайл Групп”, “Файолайн”, “Элита Ган 2000″, “Инфраэффект”, “Адрон Престиж”, “Рагда-Слав”, “Алан”, “Риэль”, “Томара”. Стоимость их услуг колебалась от 1000 до 1800 руб., но я, конечно, уже ничего не платила. Схема работы была примерно одинаковой. Я, кстати, научилась приводить “хозяек” в замешательство, спрашивая, например, какие улицы есть в районе дома, где находилась квартира (уже потом я узнала, что “хозяйки” часто разговаривали со мной чуть ли не из соседней комнаты). И что интересно, везде были очереди — до 20 человек, желающих отдать свои деньги. Еще один любопытный факт — офисные девушки почти сплошь были какой-то восточной национальности, и при этом исключительно Каринами, Анжелами и Дианами. Телефонистки же часто попадались с украинским акцентом.

Спецкорреспондент “Денег” Алексей Ходорыч пообщался с бывшим обэповцем Игорем Р., который начиная с 2000 года руководил одним из квартирных “лохотронов” средней руки.

— Как вы решали проблемы с теми клиентами, которые понимали, что вы их обманываете?

— А они и не понимали. Более того, именно работая в этой области, я завел очень много полезных знакомств. Собственно, поэтому я и не хочу афишировать не только свое имя, но и название фирмы: ведь с этими людьми я общаюсь до сих пор. Прежде всего — мы работали с выдумкой. Это ведь тоже своего рода искусство. Офис был цивильный, одеты с иголочки, в строгих костюмах. Люди хотят быть обманутыми. И если с ними работать уважительно, то они скорее спишут неудачу на превратности судьбы. Собственно, мы сразу говорили, что 100-процентной гарантии не даем. Некоторые платили нам по пять раз, было и такое. Опять же, клиент клиенту рознь. Приходилось ведь работать и с известными людьми, в том числе с одним очень популярным певцом. Им-то мы старались найти реальный вариант, благо возможности были.

— Так все работают?

— Нет, конечно. Много однодневок, которые работают как денежные пылесосы, а через месяц-другой исчезают. Отдал деньги? Свободен. Одна такая контора, “Наташенька”, находилась в одном здании с организациями, работавшими под Союзом ветеранов войны в Афганистане. Там даже была “комната для решения конфликтных ситуаций”. Пустое помещение - только большая клетка с канарейкой и второй выход на улицу. Если клиент приходил разбираться, его вежливо приглашали в эту комнату, а оттуда буквально вышвыривали на улицу. Но они сами себя наказали. Вышвырнули не того человека, в итоге их самих разогнали силовым методом.

— А с милицией проблемы бывают?

— Никаких проблем. Даже взятки при желании можно не платить. С юридической точки зрения все сделано грамотно. Договор ведь на что? На информационное обслуживание. Его обычно подписывают не читая, а потом пить боржоми поздно.

— И сколько же вы зарабатывали?

— Мы тоже не занимались этим постоянно, было всего три эпизода по несколько месяцев каждый. С клиента брали по $50, в день выходило по $350, $10 тыс. в месяц — это была норма. Иногда мы нанимали помощниц, тогда выручка резко снижалась. Необразованному человеку сложно этим заниматься, нужно уметь интеллигентно общаться с людьми. А образованный телефонисткой работать не будет.

— Но если это настолько выгодно, как вы говорите, почему вы работали эпизодически? Почему в итоге завязали?

— Ну это все-таки очень тяжко — постоянно этим заниматься. Чисто психологически. Больше шести месяцев просто не выдерживали. Кроме того, я человек с высшим юридическим образованием и всегда мечтал работать по специальности, чем в данный момент и занимаюсь. И наконец, мы и не завязывали. Понадобятся деньги, откроем “лохотрон” снова.

Источник - www.aferizm.ru

Несколько месяцев Гена исправно платил, а потом началось… “Подожди две недели, подожди до следующей зарплаты”. Давить на коллегу мне было неудобно, и я ждал. Потом ушел в отпуск, а когда вернулся, обнаружил, что Гена уволился. Я позвонил ему на мобильный и попросил заплатить за прошедшие четыре месяца. Узнав, что на новом месте работы зарплата у Геннадия через неделю, опять согласился подождать. Спустя неделю снова стал звонить, но равнодушный голос в любое время суток мне отвечал, что “аппарат абонента выключен”. Время шло.

Мое терпение лопнуло в тот момент, когда мытищинский сосед снизу сообщил по телефону о том, что несколько дней назад его “затопили”. Я поехал в Мытищи, но не смог попасть в квартиру - Гена сменил замки. Я оставил записку. Не дождавшись звонка от Геннадия, я поехал снова.

Была уже глубокая ночь, в окне горел свет, но на мои звонки и стук в дверь никто не отвечал. Поскольку квартира находится на втором этаже, я, недолго думая, взобрался на подоконник. Вдруг окно распахнулось. На меня испуганно смотрел незнакомый пьяный мужчина. Отодвинув его, я шагнул внутрь и увидел троих, спящих мертвецким сном. Один из них был Гена. Судя по внешнему виду открывшего мне типа, будить кого-либо и выяснять отношения было бесполезно. Пришлось ждать.

Гена сильно удивился, когда утром вышел на кухню и увидел меня. Разговор был неприятным и долгим. В итоге я забрал второй экземпляр ключей от нового замка и попросил в течение недели отдать мне деньги и освободить квартиру.

Естественно, через неделю в условленное время в квартире никого не оказалось. Но вещи жильцов (как выяснилось из утреннего разговора, их уже было четверо) лежали на своих местах. Поскольку я предвидел такую ситуацию, то захватил с собой новый замок, который и врезал в дверь.

Мои действия возымели результат, и на следующий день позвонил раздраженный Гена. Я сказал ему, что пока мне не вернут деньги и не возместят расходы “затопленному” соседу, дверь не открою. Деньги мне не вернули, расходы “соседу” не возместили. Когда я приехал через несколько дней в Мытищи, то не обнаружил в квартире вещей жильцов. Наверно, они вынесли их через окно…

Полгода назад я снова сдал мытищинскую квартиру, но уже через агентство и незнакомым людям. Пока никаких проблем у меня не возникало: исправная оплата, отсутствие каких-либо конфликтов - тишина и спокойствие.

Правда, агенту, который искал для меня квартирантов, пришлось побегать, потому что в договоре я решил оговорить все условия, сопутствующие найму: от оплаты и ремонта в случае порчи имущества до жалоб соседей. Я даже не пожалел личного времени и зарегистрировал своих квартирантов из Беларуси в Мытищах. Так спокойнее всем, и, прежде всего, мне.

Несколько советов из моего личного опыта и опыта знакомых, для тех, кто планирует сдать квартиру:

1. Лучше всего сдавать квартиру семейной паре или женщине. Одинокий мужчина - это риск шумных вечеринок в вашей квартире.

2. Безопаснее сдавать жилье людям славянской наружности или так называемым “обрусевшим”. Это не расизм, а здравый смысл, поскольку у лиц “восточной или южной” национальности, как правило, множество родственников. Одним словом, сдаете одному, вселяются пятеро.

3. Если у вас установлен телефон и не отключена “восьмерка”, то рекомендую брать задаток в размере 100 долларов. Коль ваши жильцы исправно будут сами оплачивать “межгород”, то по истечении срока аренды, вы вернете им эти деньги.

4. При передаче денег советую пользоваться расписками. “Я (ФИО, паспорт серии) передал (кому - ФИО) сумму такую-то и т.д.” Поверьте: и вам, и жильцам будет спокойнее.

5. Верный ход - познакомить будущих квартирантов с соседями, во всяком случае, хотя бы с теми, с кем вы знакомы. Тогда у соседей не возникнет желание “звякнуть” в милицию. Да и мало ли что может случиться в квартире? А так жильцы всегда смогут обратиться за помощью и урегулировать некоторые вопросы без вашего вмешательства.

6. Оставьте своим квартирантам все необходимые телефоны коммунальных служб и прочую полезную информацию.

7. Оговорите время своих визитов и пользование ключами. Это вопрос степени доверия, поэтому решать вам: иметь у себя дубликаты ключей или нет.

8. Если вы сдаете квартиру самостоятельно, то обязательно запишите паспортные данные ваших жильцов, их место работы, контактные телефоны.

9. Не бойтесь сдавать квартиры приезжим (с учетом пунктов 1, 2). Они, как правило, дорожат арендованным жильем, поскольку каждый переезд для них - это “пожар”.

10. Договоритесь заранее о нахождении в квартире посторонних лиц. Например, будет лучше, если о приезде друзей из Бишкека вам сообщат. Но это не означает, что люди должны отчитываться перед вами, а вы - контролировать всех входящих в квартиру. Все-таки, хоть и временно, но это их дом.

11. Не советую поднимать арендную плату сразу же, как подскочили цены на аренду (конечно, если вы не хотите сменить “жильцов”). Вы можете потерять хороших квартирантов в погоне за лишними 50 долларами. Да и вообще, “модные” цены, особенно если жилье удалено от метро и не с евроремонтом - это вероятность частой смены жильцов.

12. Помните, что квартирант - это все же не хозяин. И поэтому он не обязан нести ответственность и устранять те неисправности, которые происходят не по его вине: протечка труб, выход из строя старой электропроводки. Целесообразнее договорится, что в таких случаях, он, например, организует ремонт и проследит за исполнением, а вы оплатите.

13. Также имеет смысл оговорить ремонт бытовой техники и мебели, ведь их состояние больше зависит от тех, кто ими пользуется.

14. Не забудьте про домашних животных. Если вы категорически против любой живности, скажите об этом сразу.

15. Не стесняйтесь при заключении сделки оговаривать все моменты, приходящие на ум: письменно или устно. А еще лучше, если у вас с квартирантами сложатся хорошие отношения. Тогда они сами вам будут звонить, и уведомлять обо всех изменениях, происходящих в квартире. А если жильцы будут хоть немного чувствовать себя хозяевами, то часть забот о поддержании квартиры в надлежащем виде они возьмут на себя, избавив тем самым вас от лишних хлопот.

Немного теории

Согласно статье 380 ГК РФ, Узадатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполненияФ.

Задаток — один из классических способов обеспечения обязательств. Хотя он применяется не столь широко, как залог или неустойка, но в определенных отношениях — например, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу — он вполне распространен.

Итак, идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?

Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, — в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) — хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!

И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).

Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон - обязательство денежное (уплатить определенную сумму). В противном случае стороны оказываются в неравном положении. Бессмысленно, например, говорить о задатке по договору займа, - ведь там у заимодавца обязанностей нет, есть только права. А вот договоры купли-продажи или возмездного оказания услуг логично и удобно обеспечивать задатком.

Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, - иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) - поскольку задаток, по определению, Увыдается одной из сторон … другой стороне в доказательство заключения договора.Ф В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.

Задаток на рынке недвижимости

Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны - с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры.

Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников - риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, - вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, - а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей.

В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, - он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не УкинетФ, - ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке - и…

Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу - да, а по букве закона - нет! Ведь основной договор еще не заключен!

Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство - заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

Кстати, предварительный договор, чтобы иметь силу, должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Очень сомнительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель квартиры отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации соответствующего договора.

Внимание: на арене - риэлтор!

Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!

Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего Удоговора задаткаФ. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор - как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.

Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма -Ц ЗАО “Правовой центр жилья”, которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки — г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, — хотелось только удостовериться, что она юридически УчистаяФ. Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, Ууйдет со свистомФ — т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, — а уж потом вместе сходим в ЖЁК и все, что вам нужно, выясним.

Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс… В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить.

Наша героиня решила Уне упускать шансФ - и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный УДоговором задаткаФ. По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла УзадатокФ в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец - владелица квартиры - обязалась квартиру ей продать. УЗадатокФ при этом был внесен фирме, а не продавцу.

Опасное соседство

Однако уже после заключения Удоговора задаткаФ выяснились новые сведения о квартире. Во-первых, сразу после приватизации квартира была перепродана 4 раза за 11 месяцев (видимо, покупателей квартиры в ней что-то не устраивало). Во-вторых, оказалось, что первый хозяин квартиры, который ее когда-то приватизировал, был осужден и сейчас находится в заключении. Из квартиры он был выписан только месяц назад, причем по решению суда. А осужден он, между прочим, за бандитизм.

Вы хотели бы оказаться на месте Н., если этот гражданин после освобождения начнет требовать восстановления прописки, - а значит, и права проживания в квартире?

На языке риэлторов все это называется Унедостаточной юридической чистотойФ квартиры. Скорее всего, если бы Н. узнала об этих Упикантных подробностяхФ с самого начала, она бы на пушечный выстрел не подошла к такому жилью. Не мудрено, что покупательница заявила “Правовому центру жилья” о своем нежелании покупать квартиру и попросила денежки назад.

Фирма, однако, была другого мнения: ведь идея задатка в том и соcтоит, что если договор срывается по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. И в подписанном нашими героями УДоговоре задаткаФ, содержался пункт, по которому Ув случае не свершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращаетсяФ. Кто отказывается от подписания договора? - Н.! - Значит, и вина - ее!

Со своей стороны, Н. заявила, что сделка сорвалась не по ее вине. Ведь фирма не предоставила ей всей необходимой информации о квартире, о совершавшихся с нею сделках, об обстоятельствах выписки первоначально прописанных в квартире лиц, - фирма и виновата! А по тому же договору, Ув случае несвершения сделки не по вине Покупателя, внесенный задаток возвращается Покупателю в течение трех дней.Ф (Как видим, риэлторы смягчили свою ответственность по сравнению с тем, что предусмотрено в ГК).

Кто же прав?

Нам кажется, что позиция “Правового центра жилья” в данном случае выглядит неубедительно. И не только с точки зрения моральной: тут, видимо, двух мнений быть не может - скрывать правду нехорошо. Но и с точки зрения юридической.

Во-первых, хотя из УДоговора задаткаФ не усматривается обязанности фирмы предоставить покупателю информацию о квартире, но фирма, по сути, оказывала гражданке Н. посредническую услугу. Н. намеревалась приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Следовательно, ее отношения с фирмой подпадают под действие Закона РФ УО защите прав потребителейФ, в частности ст.10 - о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах), и ст.12 - об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге):

УИзготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбораФ (ст. 10 пункт 1).

УЕсли предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге)… повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытковФ (ст.12 пункт 1).

Так что, похоже, именно фирма не выполнила своих обязательств, — и договор не был заключен по ее вине.

Во-вторых, сам договор, на наш взгляд, не может быть квалифицирован как соглашение о задатке, и потому деньги должны быть возвращены. Причины уже были указаны выше: задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Пока не заключен основной договор купли-продажи квартиры, оснований для уплаты задатка — именно как задатка! — не возникает.

Нельзя трактовать Удоговор задаткаФ и как предварительный договор купли-продажи квартиры (см. выше). И даже если рассматривать отдельное Уобязательство купить квартируФ, возникшее у Н. в силу подписания Удоговора задаткаФ, как твердую обязанность, при отказе от которой с покупательницы можно взыскивать убытки, — все равно нельзя утверждать, что у нее уже возникла обязанность платить. Так что конструкция задатка здесь неприменима.

Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, — ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным.

Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? Ёкономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога — поскольку в нем не содержится самого термина УзалогФ, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко.

К сожалению, Н. после нескольких неудачных попыток вернуть деньги по-хорошему не стала доводить дело до суда. Поэтому аргументы, приведенные выше и использованные в претензиях к фирме, не прошли судебную апробацию. Однако, на наш взгляд, более упорные или более трепетно относящиеся к своим деньгам граждане могут — если уж судьба поставила их в такую ситуацию — бороться с недобросовестными риэлторами таким образом.
http://mosrielt.narod.ru

Тонкость первая. Сам термин “аренда” не так прост и однозначен, как кажется на первый взгляд. Есть очень важный нюанс: согласно российскому законодательству частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, юридическое лицо - договор аренды. Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения его условий.

Тонкость вторая. Квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц. Есть только маленькое но: владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.

Тонкость третья. Предоставление помещения для проживания лицам без регистрации и гражданства влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере до 5 минимальных размеров оплаты труда. Если же собственник нарушил закон повторно в течение года после предыдущего взыскания, он может быть оштрафован на сумму от 5 до 20 МРОТ.

Тонкость четвертая. Очень важен тот факт, что сдача жилых помещений внаем облагается налогом - 13 % от полученного дохода. Если будет выявлено их сокрытие, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.

От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем (даже если это несколько недель), ни отсутствие договора. Кстати, собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее года, но налоги платить необходимо в любом случае.

Тонкость пятая. В государственном и муниципальном жилом фонде квартиры гражданам предоставляют по договору социального найма. В соответствии со ст. 76 ЖК РСФСР граждане имеют право отдать это жилое помещение другим лицам за плату во владение и пользование. Правда, с этим связаны определенные трудности. Во-первых, нужно согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи, во-вторых - муниципалитета на сдачу в поднаем жилого помещения, потому что именно муниципалитет в данном случае является собственником квартиры и наймодателем. Его интересы представляют РЭУ, ГРЭП и другие жилищно-коммунальные конторы.

Разрешения муниципалитета получить не удастся, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше установленной нормы. Закон также запрещает поднаем, когда в квартире проживают лица, страдающие некоторыми хроническими заболеваниями в тяжелой форме. Следует иметь в виду, что ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель муниципальной площади, а не тот, кому она сдана в поднаем. Фактически легально сдать в поднаем муниципальную жилплощадь довольно сложно: муниципалитеты идут на такие сделки весьма неохотно. А без их санкции гражданину грозит штраф за административное правонарушение, возможен даже отказ в перерегистрации договора.
Отдельно о договоре найма

Почему договор все-таки нужно заключать? Вообще-то, договор найма - дело полезное, ведь при возникновении разногласий трудно аргументировать свои претензии, если отношения зафиксированы в устной, а не в письменной форме. К сожалению, причин для их выяснения может быть масса: от многочисленных визитов в квартиру хозяина без предупреждения или при отсутствии жильца до сдачи квартиры нанимателем в субаренду.

Оформить договор довольно просто: достаточно прибегнуть к помощи риелторской компании. Не требуется даже заверение нотариуса: документ имеет юридическую силу и без него.

Что нужно указать в договоре? Прежде всего - паспортные данные нанимателя и хозяина. В предмете договора фиксируют характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином недвижимости. Здесь же прописывают права и обязанности сторон, условия оплаты и расторжения договора, его сроки.

Нанимателю заключение договора выгодно, пожалуй, даже больше, чем собственнику квартиры. Ведь именно в этом документе оговариваются многие немаловажные вопросы: например, как часто хозяин может посещать квартиру, должен ли он предупреждать о своем визите заранее, корректно ли заходить в квартиру, когда там нет жильцов, и т. п. По закону в период действия договора на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища, а значит, он может требовать от владельца не посещать квартиру без предупреждения, и тем более, когда в ней никого нет.

Хорошо, если в договоре будут стоять подписи не только нанимателя и наймодателя, но и всех собственников или зарегистрированных в квартире. По закону они обязательны, но на практике это происходит очень редко.

В договор должна быть внесена стоимость одного месяца найма. При этом должно быть указано время, в течение которого наймодатель не вправе ее менять, все залоги и предоплаты, а также пределы ответственности квартиранта. Например, если квартиру зальет сосед сверху, наниматель не обязан делать ремонт за свой счет.

Права и обязанности нанимателя. Заключив договор найма жилого помещения, наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Наниматель вправе вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя.

Наниматель квартиры должен освободить жилое помещение по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в субнаем без согласия наймодателя. Он обязан также разрешать хозяину квартиры проверять ее состояние и состояние вещей, которые находятся в собственности владельца. Наниматель должен своевременно и в должном объеме вносить плату за квартиру, оплачивать междугородные телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Обычно все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.

Права и обязанности наймодателя. Собственник квартиры не имеет права изменять размер платы за жилье в течение действия договора без согласования с нанимателем. Собственник не может выселить нанимателя до окончания действия договора, кроме случаев, установленных законом (ст. 687 ГК).

Акт приема-передачи. В нем указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира, какая мебель сдается вместе с жилым помещением. Особое внимание следует уделить бытовой технике и ценным вещам. Это необходимо для того, чтобы хозяину потом не пришлось безуспешно доказывать, что, например, стиральная машина является его собственностью, а не куплена жильцом на кровно заработанные, а нанимателю не нужно было бы убеждать владельца квартиры, что разбитое стекло в шкафу уже было таким до его вселения.

Коротко о расписках. Самый лучший способ избежать недоразумений при оплате - обмен расписками. Наниматель передает хозяину квартиры расписку, где указано, какая сумма и за что передана (необходимо назвать период, за который вносится плата). Владелец жилого помещения удостоверяет, что он принял определенную сумму в качестве платы за квартиру за конкретный промежуток времени.

Договор поднайма почти не отличается от договора найма с собственником квартиры. В нем точно так же фиксируют сведения о квартире, срок поднайма и размер оплаты. Но самое главное здесь - удостоверение в получении согласия остальных жильцов и собственника (муниципалитета).

Таким образом, заключая договор найма, гражданин выбирает самый действенный способ избежать недоразумений и не стать жертвой мошенников, и это выгодно как нанимателю жилого помещения, так и его собственнику.
http://www.zamarenda.ru

Не пугайтесь и не спешите бежать на Тверскую, на самом деле ничего такого там не сдается, хотя подобное объявление вполне можно найти в Интернете. Вот только стоит ли верить всему, что появляется на вашем мониторе?
Сегодня, когда цены на квартиры стали для многих недоступными, все больше семей пытаются решить жилищную проблему за счет аренды квартиры. Казалось бы, что может быть проще - вышел в Интернет, набрал в поисковой системе “аренда квартир” и… К сожалению, тех, кто надеется там найти множество объявлений от собственников квартир - с описанием жилища, адресом и телефоном - ждет большое разочарование. Не заплатив комиссионные, квартиру в Москве можно снять только через знакомых. Во всяком случае, реальное предложение, размещенное напрямую наймодателем, найти так же сложно, как и иголку в стоге сена.

Проблема заключается в том, что внешне все выглядит совсем не так. Существует множество источников, которые предлагают большое количество квартир в аренду, причем зачастую по весьма привлекательным ценам. За такими сайтами могут стоять совершенно разные компании. Оптимальный вариант, если вы попадете на сайт солидного агентства недвижимости - практически все они занимаются арендой. Однако совершенно не факт, что в их арендной базе данных вы найдете что-то привлекательное. Но зато риэлторы могут помочь найти нужный вариант на открытом рынке. Так что роль Интернета здесь минимальная. Вы просто можете узнать на сайте телефон хорошего агентства.

Золотое правило: никакой предоплаты.

Как определить, солидное это агентство или не очень? Совсем ни к чему спрашивать о наличии лицензий (кстати, риэлторская деятельность давно не лицензируется) или наводить справки у знакомых. Существует золотое правило: если у вас требуют любую предоплату за услуги, бегите оттуда сломя голову. Комиссионные должны выплачиваться только после того, как квартира найдена и снята. Причем к моменту уплаты денег вы должны уже подписать договор найма (разумеется, с хозяином квартиры, а не с риэлтором, который является только посредником). К сожалению, сэкономить здесь не удастся. Нормальный размер комиссионных равен сумме месячной аренды. При сезонной аренде загородного жилья можно рассчитывать на 50 процентов.

Кстати, в Западных странах все обстоит совсем не так. Там при аренде вполне можно обойтись без посредников и найти объявление напрямую: либо в газете, либо через Интернет. Это объясняется иным соотношением спроса и предложения. У нас спрос на аренду слишком высок, поэтому не хозяевам приходится продвигать свой товар на рынок аренды, а нанимателям подыскивать квартиру. Риэлторы, разумеется, умело пользуются этим дисбалансом. Они создали систему, при которой собственнику невыгодно давать рекламу в газету или в Интернет. На это есть две причины. Во-первых, услуги агентства для хозяев бесплатны, во-вторых, им выгодно, чтобы наниматель заплатил большую комиссию агенту, потому что это демонстрирует, что он реально заинтересован в долгосрочной аренде и не съедет через месяц.

У элиты свои правила.

При этом надо сделать оговорку: в элитном секторе аренды все обстоит наоборот. Желающих сдать там больше, чем нанимателей, поэтому комиссию обычно платит как раз хозяин квартиры. Не удивительно, что значительная часть предложений по элитной аренде размещены в Интернете. Но искать их имеет смысл только на сайтах риэлторских компаний, специализирующихся именно на элитном сегменте. В качестве примера можно привести сайты компаний Blackwood или IntermarkSavills. Здесь все выглядит так, как и должно: форма поиска, в которой можно задать сектор города, детальные характеристики квартиры и даже такие экзотические параметры, как близость иностранной школы (среди арендаторов много иностранцев). Разумеется, есть фотографии. Главное, что все это реальные предложения. Цены на такие квартиры начинаются примерно от 3 тыс. долларов в месяц. Поэтому, если вы хотите снять дорогую квартиру, то Интернет будет для вас весьма полезен.

Если же ваш бюджет ограничен 1 тыс. долларов, то по сегодняшним меркам - это экономкласс. И здесь к Интернету надо относиться с осторожностью. Вполне можно попасть на сайт, на котором обилие предложений или низкие цены служат только одной цели - привлечь вас в качестве клиента. Основную опасность представляют так называемые “информагентства”, хотя надо признать, что они нечасто имеют представительство в Интернете и обычно обходятся расклеиванием якобы рукописных объявлений (”Срочно сдам квартиру…”) Об этом много писалось, но всегда есть арендаторы-новички, которые попадаются в эту ловушку. Среди них особенно много иногородних, которые не понимают, как устроен московский рынок. Причем мошенники успешно завлекают клиентов в свои сети и с помощью Интернета.

Если нужна квартира, не покупайте информацию.

Вычислить “информагентство” просто: они просят относительно небольшую сумму (например, 100 долларов), но сразу. Взамен они не ищут вместе с вами квартиру, а дают некий список с квартирами, соответствующими вашим запросам. Там указаны телефоны хозяев. Но все предложения в этих списках, разумеется, фиктивные. Получить назад свои деньги весьма сложно, поскольку вы подписали договор, по которому фирма обязуется всего лишь предоставить вам информацию, что она собственно и сделала. А то что какая-то квартира в списке “только что сдана”, это уже не их проблема.

Надо сказать, что газета КДО, которая всегда выступала за цивилизованный рынок недвижимости, уже давно ведет борьбу с такими “информагентствами”. Весьма эффективным средством является публикация специального предупреждения, которое вы можете найти в самом начале раздела аренды в газете. Там описывается суть мошеннических схем, с которыми вы можете столкнуться, позвонив по одному из телефонов, опубликованных в газете (те же объявления можно найти и на сайте КДО). Казалось бы, почему бы просто не отказаться от публикации рекламы таких компаний? К сожалению, технически это не так просто сделать. Зачастую этим занимаются фирмы-однодневки, которые периодически меняют расположение и телефоны. Тем не менее редакция стремится отсекать телефоны, попавшие в “черный” список. Кроме того, несколько лет назад было принято решение не публиковать объявления об аренде с явно заниженной ценой. Правда, и эта мера не всегда работает - даже если цена выглядит реалистичной, она может быть утопичной для данного района города.

Как же найти квартиру ?

Если суммировать все сказанное, то можно сказать, что искать квартиру в аренду через Интернет имеет практический смысл, если вы готовы платить за нее минимум 2-3 тыс. долларов в месяц. Хотя с тем же успехом можно обратиться в одно или несколько агентств, работающих на элитном рынке. Если же нужен вариант подешевле, то лучше вообще обойтись без Интернета, а напрямую звонить риэлторам, причем не в одно агентство, а сразу во многие. На этом рынке не принято заключать эксклюзивные договоры, поскольку этим вы только сужаете границы поиска. При этом не забудьте о правилах, позволяющих отличить серьезное агентство от арендного лохотрона.

И еще несколько маленьких советов. Если вы все же не удержались от соблазна и отправились в Интернет для поиска “квартир без посредников”, запомните два правила. Первое: при поиске квартиры в Интернете не оставляйте никому свой электронный адрес и телефон - вас потом завалят маркетинговыми материалами, в частности, предложениями о разделе комиссии 50/50. Эти предложения ничем вам не помогут при поиске квартиры, а только увеличат количество спама в вашем почтовом ящике.

И второе: если вы магическим образом нашли квартиру напрямую от хозяина, да еще по хорошей цене, не спешите. Прежде чем оставлять стандартную сумму в размере двух месячных оплат (первый месяц аренды плюс залог), убедитесь, что вы платите реальному хозяину квартиры и что у вас остается договор с его подписью и паспортными данными. Иногда мошенники собирают деньги за чужую квартиру и исчезают. Так что немного бдительности никогда не помешает, особенно тем, кто хочет сэкономить при аренде такого дефицитного товара, как жилье.

Алексей Маслобойников.

Не тратьте время на звонки

Со страниц газеты о недвижимости было бы вполне логичным посоветовать читать объявления об аренде. Однако здесь есть некоторые оговорки. Главная проблема в том, что подавляющее большинство хозяев квартир не дают объявления об аренде в газеты. Для собственника услуга агентства по поиску нанимателей бесплатна. Именно так риэлторы добиваются, чтобы информация о квартирах попадала им в руки. Хозяину также выгодно, чтобы клиент заплатил комиссионные риэлтору - это гарантия, что он не съедет через месяц.

Разумеется, в газете объявления об аренде тоже представлены и весьма разнообразные - от сдачи места в общежитии до аренды элитных квартир на золотой миле. Однако, если вам нужна самая обычная квартира до 1000 долларов в месяц, будьте внимательны. Дело в том, что среди объявлений о реальных квартирах нередко печатаются и объявления, которые дают пресловутые информационные агентства. Обратившись к ним, вы гарантированно теряете время и около 50 долларов.

Происходит это следующим образом. Вы звоните, чтобы узнать о квартире, вам говорят, что эту квартиру уже сняли, но есть другие. Когда вы приезжаете в офис, вам предлагают заключить договор. Фирма обещает список квартир с нужными характеристиками по привлекательным ценам. Дальше оплата, получение списка и попытка дозвониться. Часть телефонов вообще не отвечает, по другим подходят бабушки, работа которых заключается в том, чтобы всем отвечать, что квартира только что сдана. Попытки вернуть деньги заканчиваются ничем.

Искусство быть нужным

Итак, первый совет - обращайтесь в риэлторское агентство. Отличить риэлторскую фирму от информационной просто - они не пытаются продавать вам списки и не требуют деньги вперед. Это, конечно, печальная необходимость к кому-то обращаться, но так уж устроен рынок: в дешевом сегменте (до 1000 долларов) найти вариант без посредников практически невозможно, не считая случаев, когда информацию дают ваши знакомые. Риэлторы, безусловно, расскажут обо всех преимуществах их услуги, но, по сути, это чистое посредничество.

Серьезное агентство проверит, что квартира имеет отношение к человеку, который ее сдает (посмотрит правоустанавливающие документы). На этом юридическая проверка заканчивается. Если вас все устраивает, и сошлись в цене, агент поможет заключить договор. Часто агентство предлагает бланк договора со своим логотипом. Это чистое лукавство - ни подписи представителя фирмы, ни ее ответственности по договору нет и быть не может. Риэлтор отвечает только за поиск варианта. Комиссионные платятся в момент сделки (если просят предоплату - отказывайтесь).

Доходчивый маркетинг

Рынок посреднических услуг в сфере аренды не является эксклюзивным. Эксклюзивные договоры возможны, но они имеют смысл только в элитном сегменте (там, где риэлтору комиссионные платит хозяин). Иными словами, вы можете позвонить сразу во многие агентства, и они начнут соревноваться друг с другом, чтобы найти вам квартиру и получить ваши денежки. Нет никакого смысла ограничиваться одним агентством - звоните сразу всем.

У компаний существует разный подход к сбору информации о сдаваемых квартирах. Крупные фирмы полагаются на рекламу в прессе и в Интернете. Мелкие компании часто работают на локальном рынке (несколько смежных районов) и привлекают расклейщиков объявлений. Такие объявления выглядят забавно - они имитируют частное объявление о съеме квартиры: `Семья москвичей срочно снимет… Порядок гарантируем…` Иногда они пишутся от руки, а потом распечатываются в типографии. Именно на такие вещи клюют многие пожилые владельцы квартир, так что подобный маркетинг вполне эффективен. Кстати, если вы сами расклеите такие объявления, их будут оперативно срывать. Друг у друга компании рекламу не срывают, но частников к потенциальным наймодателям они не допустят.

Не верь глазам своим!

Вам все равно, как найдена информация, лишь бы снять. Однако не забывайте, что агент ни за что не отвечает, он просто ищет вам вариант и сводит с хозяином (это относится и к частным маклерам, и к большим сетевым компаниям). На этой стадии тоже возможны накладки. Явный криминал встречается редко, но стоит все же понимать, где находятся зоны риска. Всегда надо проявлять бдительность, если цена хотя бы немного ниже рынка. Сегодня нужно опасаться однокомнатных квартир без серьезных изъянов дешевле 500, двухкомнатных - дешевле 600 долларов. Не то, чтобы таких вариантов не было, но рассуждайте логично: почему именно вам?

Встречаются дешевые предложения, когда хозяева требуют большую предоплату (именно этим объясняется низкая ставка). Но с ними надо проявлять особую бдительность. Представьте, вы платите 500 риэлтору и еще 500, помноженные на 12 за год вперед. Итого 6500 долларов. Когда вы приезжаете, то выясняете, что ключ не подходит. Дальше можно долго выяснять, что случилось и искать свои деньги. Может оказаться, что у сдавшего квартиру история психических заболеваний (с такими деньгами можно купить любую историю). Либо появится другой собственник, который скажет, что его родственник не имел права сдавать, а где он теперь - неизвестно.

Готовьте три суммы

Вообще, нормой является выплата трех сумм месячной арендной ставки при заключении договора. Одна - комиссия риэлтора. Две другие хозяину - за первый месяц и страховой депозит, который обычно называют залогом. Это плата за возможный причиненный ущерб. Залог помогает хозяину снизить потери от возможного хищения имущества, неоплаченных телефонных разговоров и прочее. Грамотный хозяин никогда не согласится, чтобы залог был использован в качестве платы за последний месяц, хотя многие наниматели именно об этом и просят. В таких случаях часто и начинаются проблемы для хозяина, а оплатить их уже нечем. Обращаться в милицию хозяину бесполезно, поскольку… ну, вы в курсе.
Бывают и более изощренные криминальные схемы. Преступник снимает квартиру, просит у хозяина копию документов на квартиру. Потом меняет фамилию или делает доверенность. И начинает квартиру `сдавать` по привлекательной, но не слишком подозрительной цене. Собирает залоги и плату за первый месяц, просит несколько дней подождать, чтобы съехали предыдущие жильцы (они для убедительности присутствуют и рассказывают всякие байки). К назначенному сроку образуется целая очередь из арендующих эту квартиру. Деньги искать бесполезно.

Сначала определитесь с ценами на аренду жилья. Купите газету, внимательно ознакомьтесь с предложениями. Пусть вас не смущает тот факт, что объявления, в основном, все от агентств недвижимости.

Цену определяют не они, а желающие снять квартиру, то есть их количество. Опытные квартиросдатчики по звонкам из агентств недвижимости, где оставили заявку на сдачу квартиры, сразу определяют, что интерес к их квартире повышенный, а это значит, что можно цену и повысить. Не исключено, что из тех желающих снять квартиру, которые обратились с заказом в агентство, найдутся такие, которые согласятся платить чуть больше. Цену, ранее заявленную, приходится переписывать на более высокую, отсюда и рост цен. Пусть при более дорогой цене спрос будет меньше, все равно, если квартира отвечает санитарно-гигиеническим требованиям и не имеет проблемы с документами, будет сдана.

А если еще учесть, что желающих снять квартиру с осени до начала весны всегда много, то арендодатель определится с выбором клиентов еще и в довольно краткий срок. Отсюда вывод: снимать квартиру выгоднее всего летом. А цены в газетах это - реальное отражение положения на рынке аренды жилья. Безусловно, я не беру в расчет цены от, так называемых, лохотронов.

Определитесь с районом будущего проживания. Если ваш бюджет позволяет снять дорогую квартиру, а район, интересующий вас, только Центр или другой конкретный район, то есть смысл обратиться в агентство недвижимости. Хозяева дорогих квартир не занимаются, как правило, поисками клиентов самостоятельно. Обычно они обращаются к профессионалам в этой области, выдвигая свои требования к желающим снять квартиру.

Если вы решили снять недорогую квартиру в спальном районе, то попытайтесь найти жилье самостоятельно. Самый дешевый, но трудоемкий вариант, это обклеить доски объявлений в том районе. Не исключено, что вам будет предложен желанный вариант квартиры в интересующем районе довольно скоро. Если усердно клеить свои объявления хотя бы неделю, то есть надежда услышать два-три предложения от хозяев квартир в течение 10-15 дней. Не факт, что вас устроит цена или район, но попробовать можно. При неудачном исходе вы потеряете только время, но если повезет, то денежная экономия очевидна. Комиссию платить не кому и не за что, а еще можно поторговаться с хозяином. При таком, на первый взгляд, благоприятном исходе, существует все же проблема, которая в дальнейшем может существенно осложнить проживание в квартире, которую удалось снять. Это отсутствие договора. Прочитайте статью Аренда квартиры без договора. В ней подробно описаны ситуации, которые могли бы не произойти, если бы жильцы решили снять квартиру, подписав договор аренды.

Самостоятельный поиск квартиры может затянуться на несколько недель. Не исключено, что в перспективе у вас уже не останется времени на выбор подходящего варианта и вам все равно придется обращаться к помощи специалистов. Рано или поздно вы поймете, что снять квартиру через агентство недвижимости гораздо удобнее и безопаснее. Профессионалы этого бизнеса оградят вас от квартирных мошенников, коих можно встретить немало при самостоятельном поиске. Согласитесь, что профессиональный аферист будет искать жертву напрямую, без посредников.

Агентство в обязательном порядке предоставит полный пакет документов, который будет гарантировать ваше благополучное проживание в арендуемой квартире, главный из которых договор аренды. Внимательно ознакомьтесь с текстом договора. Учитывая ваши материальные возможности и личные пожелания, представитель агентства предложит несколько вариантов для найма и у вас будет выбор: какую, из предложенных снять квартиру.

Специалист по недвижимости проверит правоустанавливающие документы арендодателя, оформит все полагающиеся документы и только после этого, предложит подписать договор аренды и сопутствующие бумаги, это значит, что агент рекомендует снять квартиру, которую вы выбрали, а вы оплатите проживание в ней и комиссионное вознаграждение. Обычно эта сумма равна месячной стоимости. Скидки, конечно, предусмотрены и зависят от сложности и стоимости заказа.

Рынок аренды квартир прогрессирует из года в год. Предложение составляет несколько десятков тысяч объектов, но этого объема квартир недостаточно для удовлетворения спроса. Потребность в съемном жилье в Москве велика: постоянно прибывают люди из регионов на работу, учебу. Из-за резкого рывка цен на продажу жилья многие москвичи отложили покупку и решают проблему расширения пространства для совместного проживания за счет аренды квартиры.

Для того чтобы обойти подводные камни желательно соблюдать правила. На данный момент аренда квартир стала самостоятельной специализацией на рынке недвижимости, выполнение заявки требует знаний и навыков от специалиста и существенно отличается от операций в сегменте продаж недвижимости. Так что не стоит обращаться к риэлторам, для которых аренда квартиры не является основным способом заработка. Выбирая себе компанию для поиска жилья следует удостовериться, что выбранное вами агентство имеет опыт работы с арендой. Но и здесь надо проявить особое внимание. Несовершенство нашего законодательства привело к тому, что появился еще один прием “честного отъема денег у граждан”

Так в чем же заключаются услуги риэлтора по аренде квартиры?

Специалист поможет вам подобрать квартиру отвечающую тем параметрам, которые вы указали в заказе. Проверит документы, подтверждающие права собственности и распоряжения арендодателя, предоставит договор аренды. Особое внимание уделите договору, там должны быть прописаны все нюансы взаимоотношений арендатора и арендодателя. Стоит заметить, что агентство недвижимости не несет ответственности за дальнейшее развитие отношений сторон, но подписание договора сводит к минимуму возникновение проблем. Многие профессиональные участники сделок оставляют у себя третий экземпляр, хотя правила проведения сделок их к этому не обязывают. При разрешении проблем, агентство может помочь сторонам придти к мирному соглашению, подсказывая оптимальные решения. Как правило, все споры, возникающие во время срока договора аренды квартиры агентства могут без проблем помочь. Таким отношением к клиентам завоевывается самая добрая репутация. Доверительные и эксклюзивные отношения с клиентами приводят к успешному развитию компаний.

Как обезопасить себя и свести риски к минимуму. Какие риски преследуют арендодателей?

Первое – это неуплата. Как обезопасить себя от нерадивых неплательщиков? Второе: порча имущества. Конечно, компенсацию ущерба возможно произвести за счет внесенного залога. Более значительные риски стоит застраховать через страховое агентство. Если агентство недвижимости обладает эксклюзивными правами на сдачу данной квартиры в аренду, то стоимость страховки оплатит риэлтор. В любом случае у солидной риэлторской компании есть договор со страховщиком и владелец квартиры может рассчитывать на значительную скидки при заключении договора страхования при предоставлении договора аренды квартиры.

Самое важное правило, к которому следует придерживаться при аренде квартиры:

Обязательно заключайте договор аренды квартиры.

Вознаграждение, выплачиваемое нанимателем агентству, составляет 80%-100% от месячной стоимости найма.

За эти деньги специалист отдела аренды квартиры обязан:

Найти квартиру;

Организовать ее просмотр;

Вести переговоры при заключении договора аренды квартиры;

Проводить консультации по маркетинговым и правовым вопросам;

Проверить права наймодателя и дающих ему права сдавать данный объект по договору найма

Неотъемлемыми частями договора являются опись имущества и расписки о получении денежных средств за аренду квартиры.

Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение недвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то не рвутся зарабатывать на собственном. Спрашивается, в чем закавыка? И вообще, сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную?

Похвальное слово лежачему камню

Казалось бы, чего проще посмотрел табличку в любом обзоре рынка аренды и все стало ясно: «однушка» приносит своему владельцу 500 – 600 долларов в месяц. Между прочим, многие верят в это непоколебимо. На самом деле арендная кухня заметно сложнее. С одной стороны, специалисты тут же подбросят пищу для сомнений, подсказав, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в аренду одним фактом своего существования (просто за счет роста стоимости квадратного метра).
Причем, эффект от удорожания жилья может в разы (!) превышать доходы от аренды. С другой стороны, правы те, кто утверждает, что все познается в сравнении. То есть итоговую доходность хорошо бы сопоставить еще с чем-то.

В качестве относительно универсального инструмента аналитическое агентство IRN.RU регулярно предлагает (предварительно его высчитав) так называемый индекс доходности жилья. Индекс учитывает доходы от аренды и удорожания жилья и показывает, во сколько раз все вместе превышает ставку по долгосрочным депозитам наиболее крупных и стабильных российских банков. Но и этот индекс не учитывает такие детали, как амортизация квартиры, налоги, простой жилья при смене нанимателя и так далее.

В то же время представления о сдаче в аренду лишь как о стрижке купонов слишком далеки от реальности. Точно так же, как и в любом другом бизнесе, тут приходится нести расходы. И немалые. К тому же, не все измеряется деньгами. Помимо прочего, сдача квартиры дело хлопотное, требующее затрат времени и нервов.

Включаем счетчик

С помощью специалистов мы попытались составить раскладку блюда под названием «Сдача жилья в аренду», представив его калькуляцию в виде таблицы. За основу была взята скромная однокомнатная квартира площадью 38 кв. метров в панельной девятиэтажке в спальном районе где-нибудь в Медведкове или Северном Тушине. В этом случае новое дело потребует минимальных затрат, ведь дешевая квартира находит клиента почти мгновенно. И еще тонкость: по словам опытных риэлторов, две однокомнатные квартиры сдавать выгоднее, чем более дорогую трехкомнатную расходы те же, арендная плата выше.

В нашем случае услуга риэлтора при покупке была включена в стоимость квартиры. Кроме того, мы считали, что хозяин обходится без эксклюзивного договора с риэлтором при сдаче своих квадратных метров и поэтому не несет соответствующих расходов (примерно 300 долларов в год). Чисто символическое страхование гражданской ответственности учтено в комиссионных риэлтору, которые оплачивает наниматель.

Ремонт, по мнению сведущих людей, должен быть аккуратным, создавая ощущение чистоты и новизны. Но в отдаленных районах нет смысла делать его очень дорогим, квартира тогда долго будет искать своего клиента. В результате объект выставляется за 1 000 долларов, уходит за 800, а в итоге (с учетом простоя) получатся те же 600 – 650.

Точно так же жилье не должно быть перегружено мебелью. Основное требование практичность и «железобетонная» прочность начинки квартиры. Регулярные отчисления на мебель и оборудование сделаны исходя из предположения об их полной амортизации за 10 лет.

Время простоя квартиры мы усреднили до двух недель в год. В случае с дешевым жильем оно необходимо лишь для выполнения формальностей и приведения квартиры в порядок при смене нанимателя, которая происходит раз – другой в год. Высокая миграция связана, прежде всего, с ростом цен. Хозяева пытаются их поднять, ссылаясь на общую тенденцию.

Наниматели не верят, съезжают, ищут что подешевле.

После всех вычетов при ставке арендной платы 600 долларов чистая прибыль составила в нашем балансе 412 долларов в месяц или 5,7% годовых в валюте. Это при условии уплаты налогов. Если их минимизировать, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, можно поднять прибыль до 6,3%. Но занятие это крайне хлопотное. Если же налогов вообще не платить, как это делает большинство хозяев (и чего не рекомендуют делать риэлторы), то прибыль «подскочит» до 6,8%.

То есть не столь значительно, как может показаться на первый взгляд.

Плохая мина при хорошей игре

Теперь об эффекте удорожания жилья. В последнее время темпы роста цен в расчете на год вплотную приблизились к 40%. В результате текущее значение индекса доходности перевалило за 5 единиц, о чем с едва сдерживаемой радостью сообщают продавцы. Но это, вне всякого сомнения, явление временное. Цены на недвижимость знали и периоды стагнации, и даже сильного падения. Здесь, как, может быть, нигде, полезно взглянуть на процесс с большого расстояния. В целом за последние 8 лет рост стоимости жилья в столице составил 214%. С учетом сложного процента это примерно 12% в год. Добавим к ним 6% доходов от аренды и получим 18%. По российским меркам, до смешного низкая цифра! Едва ли вытягивает на уровень реальной инфляции. Другое дело, что в арсенале рядового гражданина нет иного легального и столь же надежного способа сохранить свои накопления.

Смотри в корень, а не в крону!

Из приведенных расчетов ясно, почему у нас практически отсутствуют доходные дома они способны окупить себя не раньше, чем за 10 – 20 лет. Какой смысл инвестору заводить канитель, если на строительстве и продаже он через два года не только вернет вложенные средства, но и получит солидную прибыль. К тому же он работает в основном не на свои деньги, а на привлеченные. И если кредит трудно получить даже на полгода или год, то на 10 лет практически невозможно. А проценты по кредиту? В доходном доме нужно иметь обслуживающий персонал, содержать придомовую территорию, делать отчисления на капремонт и так далее. По сравнению с квартирой, доходность падает вдвое. Становится ниже, чем по банковским депозитам. Поэтому опасаться конкуренции с этой стороны пока не приходится.

Другое дело граждане. У граждан квартира для сдачи в аренду, как правило, уже есть. Продавать ее невыгодно, потому что, если бывшие хозяева положат вырученные деньги в банк, то получат еще меньший процент. Сюжет такой: коль скоро квартира уже есть, то нет смысла ее продавать, а если ее надо строить, да не одну, а целый дом, то интереснее получается продать.

Хоть это и не так выгодно, как может показаться, но люди жилье сдают. Делают это по разным причинам. Одним квартира досталась случайным образом, например, по наследству. Новые хозяева не доверяют банкам, не доверяют рублю и даже доллару, и находят квартиру наиболее надежным вложением в свое будущее. У некоторых состоятельных граждан пробуждается интерес к предпринимательству, который они удовлетворяют через сдачу жилья на уровне мелкого опта.

Другие наоборот, не имея иных источников дохода, вынуждены сдавать собственную квартиру и снимать меньшую.

Но, наверное, больше всего людей привлекает стабильность. Институт сдачи жилья в аренду весьма консервативен. С начала приватизации внешние «возмущающие воздействия» на механизме аренды не сказывались практически никак. Экономические катаклизмы ее почти не затрагивали. И в обозримом будущем специалисты не видят оснований к изменению ситуации. Людей это устраивает.

Расчет эффективности вложений в доходную квартиру

Стоимость квартиры с учетом накладных расходов, $

80000

Стоимость ремонта, $

4000

Стоимость мебели, оборудования, бытовых приборов, $

3000

Итого единовременные затраты, $

87000

Ставка арендной платы, $ в месяц

600

Потери от простоя, $ в месяц

25

Коммунальные платежи, $ в месяц

30

Налоги, $ в месяц

78

Отчисления на ремонт квартиры, $ в месяц

30

Амортизация мебели и оборудования, $ в месяц

25

Чистая прибыль, $ в месяц

412

Норма прибыли, % в год

5.7

На основе усредненных экспертных оценок агентств недвижимости «АКРУС», «БЕСТ», «МИЭЛЬ».

Но деньги – вперед!

На рынке аренды сформировались негласные, но устойчивые правила расчетов нанимателей с хозяевами. Оплата производится вперед, обычно за месяц, но бывает и за больший срок.

Нормально, если заключая договор, владелец дополнительно требует страховую сумму или залог в размере месячной платы. Это гарантия, что по окончании отношений не останется неоплаченных телефонных счетов, испорченной мебели, и наниматель не съедет без предупреждения. Если все в порядке, деньги ему возвращают.

Фиксированные коммунальные платежи (вода, отопление, вывоз мусора) вносят хозяева из арендной платы. Регулируемые расходы (межгород, электричество) дополнительно оплачивает наниматель. Но и в этом случае владелец берет деньги и сам идет в Сбербанк. Во избежание неприятностей никаких книжек по уплате жильцам не передают.

Если наниматель просит о регистрации, это автоматически добавляет к цене 13% (плюс компенсацию потерь на коммунальных услугах). Но даже в этом случае хозяева редко дают согласие на такой вариант. Потому что следующему нанимателю регистрация может быть не нужна, но и милиция, и налоговая инспекция в курсе, что квартира сдается.

Когда платежи задерживаются, риэлторы советуют занимать по отношению к нанимателю жесткую позицию и безоговорочно его выселять. Если вовремя этого не сделать в надежде получить долг, то невольно попадаешь в зависимость от клиента: выгонишь уж точно потеряешь деньги. И чем дольше хозяин позволяет жить неплатежеспособному клиенту, тем сильнее затягивает на себе эту петлю.

В период повышения цен профессионалы не рекомендуют хозяевам торопиться со сменой нанимателя ради лишних 50 долларов. Особенно, если с ним сложились нормальные отношения. Надежность тоже стоит денег!

Когда есть два клиента – на 600 долларов и на 650, надо постараться понять, почему один из них согласен платить больше, чем квартира того стоит. Возможно, это человек, которому сложно снять квартиру. Если он обращается в несколько мест, и у него по какой-то причине ничего не получается, он начинает предлагать больше.

Устанавливая цену, хозяева обычно ориентируются на рекламу. Однако это цены предложения, но не реальных сделок. Риэлторы советуют не держаться верхней ценовой планки и скинуть хотя бы 50 долларов. Быстрее сдадите. И получите более приличного нанимателя.

Ноздря в ноздрю с прохвостом

Как любое предпринимательство, сдача жилья в аренду связана с рисками. И что характерно: чем дешевле квартира, тем больше этих самых рисков.

Ничего особо странного риэлторы в этом не находят. По их мнению, у обеспеченных людей выше культура потребления, меньше опасность того, что они начнут забивать гвозди в стены или мебель.

Из числа наиболее распространенных неприятностей специалисты называют воровство. Арендатор может вывезти всю мебель и исчезнуть. В подтверждение тезиса автор столкнулся в Интернете с такой «рекомендацией» нанимателям: «Сначала требуйте залог, а потом ключи отдавайте. А еще лучше берите из квартиры все ценное на сумму залога и бегите. Хозяину агентство все выплатит».

Далее в списке рисков идут несчастные случаи. Арендатор может квартиру просто сжечь. Может залить семь нижних этажей и благополучно испариться. Причем, набедокурит ненамеренно, случайно, а потом, испугавшись ответственности, удерет.

Поэтому риэлторы все настойчивее поднимают вопрос о страховании аренды.

Известны случаи мошенничества, когда лже-арендатор умудряется за короткий срок несколько раз пересдать квартиру, а в худшем случае даже продать ее. И не надо думать, будто страдает при этом только сторона покупателя или нанимателя. Открывается уголовное дело, на квартиру может быть наложен арест. Ею нельзя распоряжаться, в том числе сдавать в аренду. А дела, связанные с недвижимостью, сами понимаете, длятся годами…

Есть, разумеется, и такая проблема: человек вселился и не платит. На этот случай в порядке профилактики специалисты рекомендуют хозяину поставить три замка, с тем, чтобы у него было на один ключ больше. Если не удается найти клиента, который должен с ним расплатиться, владелец может на этот ключ закрыть дверь. Тогда уже клиент ищет хозяина.

А еще риэлторы настоятельно советуют заключать между хозяином и нанимателем договор и, соответственно, платить налоги. Если хозяева пытаются уклониться от налогов, то попадают в зависимость от арендатора. И наоборот, уплата позволяет избавиться от шантажа со стороны нанимателя, соседей или участкового милиционера. Да и размер налога пока вполне лоялен. Что же касается договора, то, подробно прописав свои отношения, люди уменьшают вероятность конфликта, а в случае, если он возникнет, получают инструмент для его разрешения. Слова к делу не приложишь. А с документом можно обратиться в суд.

Критерии отбора

Цена аренды, вообще говоря, не пропорциональна стоимости квартиры. Отдельным параметрам жилья покупатель и наниматель придают разное значение. С помощью консультантов из числа давно практикующих агентов мы попытались представить в виде таблицы, что важнее для первых, и что для вторых (отмечено «+»). При этом надо отметить, что предпочтения людей в значительной мере индивидуальны, мнения специалистов нередко расходятся, и таблицу не следует воспринимать как отражение твердо устоявшихся критериев выбора.

Параметр

Аренда

Продажа

Перспектива развития района

+

Близость к центру

=

=

Престижность района

+

Близость к метро

+

Небольшие размеры квартиры

+

Охраняемый периметр

+

Телефон, Интернет

+

Благоустройство территории

+

Состояние санузла

+

Этаж

+

Балкон, лоджия

+

Металлическая дверь

+

Лифт

=

=

Ремонт

+

Очная ставка с посредником

Само собой разумеется, риэлторы настойчиво рекомендуют не только нанимателям, но и хозяевам обращаться к их, риэлторов, помощи.

При этом различают три уровня оказания услуг. Высший (он же наименее распространенный) передача квартиры в управление. К нему прибегают в основном длительно отсутствующие хозяева. В этом случае фирма берет на себя все хлопоты, связанные со сдачей квартиры: подбирает клиентов, собирает платежи, следит за квартирой, оплачивает коммунальные расходы, отвечает перед соседями и даже занимается ремонтом. На долю хозяев остается только получать с фирмы деньги вне зависимости от того, занята квартира или нет. Эта услуга обходится от 25 до 40% стоимости всей аренды.

Вторая форма эксклюзивный договор. Если хозяевам недосуг заниматься своей квартирой, они подписывают соглашение с фирмой, отдают ключи, и риэлтор сам рекламирует квартиру, показывает ее, юридически оформляет отношения владельца с нанимателем. А в течение срока аренды, по крайней мере, морально поддерживает хозяев. Цена услуги колеблется от половины до целой месячной ставки аренды.

Третий случай самый распространенный. Это когда хозяин звонит во все агентства и предлагает сдайте. Он ничего за это не платит, но и риэлтор ему ничем не обязан.

На чьей стороне выступает риэлтор в отношениях между хозяином и нанимателем? Чаще всего – на своей собственной, стараясь придерживаться нейтралитета. Риэлтору не интересно завысить или занизить цену сдаваемой квартиры. Если завысит не сможет найти желающих. Если занизит, сработает в интересах арендатора, и через некоторое время произойдет конфликт. Хозяин поймет, что цена маленькая, начнет ее поднимать, выгонять арендатора. Арендатор обратится с претензией к риэлтору и потребует, чтобы ему бесплатно подобрали другой аналогичный вариант. Поэтому риэлторы любят повторять: «Нам не нужны неприятности, поскольку мы заинтересованы в росте вторичной клиентуры».

Оппоненты на это возражают: что бы ни говорил риэлтор о своей непредвзятости – плюньте и забудьте. На самом деле он защищает ту сторону, которая ему реально платит.

В любом случае риэлторы сходятся на том, что для хозяев лучше работать эксклюзивно. Заплатить небольшую сумму, чтобы агент фильтровал нанимателей, и работать с ним постоянно. Тогда вам обещают, что вы никогда не «наколитесь» на клиенте.

Капля в море

Вместо послесловия

Сколько квартир сдается в Москве, точно не знает никто. Договоры аренды не подлежат регистрации, в налоговую владельцы квартир тоже не торопятся. Остается опираться на мнения экспертов.

Исходя из количества текущих предложений и частоты повторного появления объектов на рынке, специалисты оценивают число вовлеченных в этот бизнес квартир в пределах 60 – 150 тысяч. Для города, в котором более 3 млн. квартир, это мизерные цифры. Они сопоставимы с числом гостиничных мест и просто ничтожны в сравнении с миллионной массой легальных и нелегальных приезжих.

Риэлторы с сожалением констатируют полное отсутствие интереса федеральной власти к развитию арендного сектора. Городская администрация тоже не жалует его особым вниманием. Идея доходного дома в Москве пока не пошла дальше эксперимента с единственным зданием элитного класса. А коммерческий наем до сих пор ориентирован в основном на решение проблем очередников. Государство если и обозначает свое присутствие в этой сфере, то лишь в виде участкового милиционера или налогового инспектора.

Сетования риэлторов понятны: слабое распространение аренды сужает их рынок. В то же время за рубежом государство активно стимулирует сдачу жилья, предоставляет его хозяевам преференции по уплате налогов. Ведь аренда позволяет динамично «перераспределить» жилплощадь, решая в значительной мере проблему крыши над головой граждан. К тому же те, кто приезжает со стороны и занимает сдаваемые квартиры, потенциальные налогоплательщики. Они необходимы городу, его экономике.

При нынешнем положении вещей риэлторы в среднесрочной перспективе (как минимум еще 2 – 3 года) ожидают постепенного роста стоимости аренды. Ведь взрывного выброса на рынок одновременно большого количества квартир ждать неоткуда. Хотя бы потому, что доходность вложений относительно низка. И если бы не было Подмосковья, которое отчасти компенсирует нехватку арендуемого жилья, цены вообще взлетели бы до небес…

Сергей Домнин

На величину арендной ставки сильно влияет месторасположение дома. Основные определяющие стоимости: транспортная доступность, престижность и экологическое состояние района, удаленность от центра. Также размер платы за найм зависит от факторов, относящихся к самой квартире: планировки, размера кухни, качества ремонта, меблировки и т. д.

Наиболее привлекательными для вложений в настоящее время считаются объекты бизнес-класса в средней ценовой категории либо жилье в типовом доме (например, серии П-44, П-3). Однокомнатная квартира на вторичном рынке жилья в типовом доме обойдется в $70–$90 тыс., арендная ставка в зависимости от меблировки — $450–$700 в месяц. Двухкомнатная квартира стоит $120–$150 тыс., аренда — $700–$1000 ежемесячно. В обоих случаях годовой доход арендодателя составляет 8–10%.

В домах бизнес-класса квартира площадью от 100 кв. м оценивается в $300–$400 тыс. Стоимость аренды варьируется от $3 до $6 тыс.: на нее влияют качество ремонта и обустройства помещения. Таким образом, годовой доход хозяина — приблизительно 10–12%. На вопрос, стоит ли делать ли ремонт, лучше ответить положительно: жилье в плачевном состоянии теряет в цене от 25%. Минимальная обстановка, без которой очень сложно сдать любую квартиру, — это обустройство кухни. А вот благоустройство комнат вполне можно предоставить постояльцам в счет арендной платы. Такой вариант следует отметить в договоре найма квартиры.

Составление договора — один из важнейших этапов сделки. В документе должны быть указаны права и обязанности сторон, их ответственность в случае невыполнения обязательств. Чтобы чувствовать себя защищенным от любых неожиданностей, лучше обратиться в риэлторскую фирму. К примеру, самая прогрессивная индивидуальная форма работы - гарантирует минимальные сроки поиска нанимателя — оказание услуг на основании эксклюзивного договора. Эксперт проводит точную оценку жилплощади с учетом ситуации на рынке. Размещение данных о квартире охватывает наибольшее число информационных источников. Жилье рекламируется только с телефоном агентства: клиент компании защищен от ненужных звонков и посещений.