Можно ли сдать в аренду заложенную квартиру?
Владельцы квартир, купленных в кредит, сильно ограничены в праве распоряжаться своей недвижимостью. Для того, чтобы осуществить любую сделку с квартирой, им приходится спрашивать разрешения у банка, предоставившего ипотечный кредит. Другое дело, что банки в таких сделках не заинтересованы. Для того, чтобы продать или обменять квартиру, придется погасить кредит.
С начала 2001 года объем выданных в России ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз и достиг $500 млн. По прогнозам аналитиков, к 2008 году этот показатель вырастет в четыре раза. А значит, и покупателей квартир по ипотечным программам будет в несколько раз больше.
Возвращать деньги банку, выдавшему ипотечный кредит, придется 10–15 лет. За это время семья может вырасти вдвое, а значит, встанет вопрос об улучшении жилищных условий и покупке квартиры побольше. В США, например, на долю ипотеки приходится более 90% всех сделок, связанных с покупкой жилья, при этом американцы меняют жилище в среднем раз в пять-семь лет и никаких проблем с перекредитованием не знают, поскольку процесс переуступки собственности заложенной недвижимости у них отлажен. Для нас пока сделки с такими квартирами - дело новое.
Насколько все непросто
По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, существует всего два варианта решения проблем при переуступке прав собственности на заложенное жилье. «Если на квартиру, приобретенную с привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже выплаченную за нее сумму. Второй сценарий - перекредитование - применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются „в наследство” от ее прежнего владельца»,- говорит Апрелев.
С точки зрения начальника управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дениса Гришухина, провернуть сделку с «ипотечной» квартирой далеко не так просто. «В принципе, владелец квартиры, пока не погасит кредит, без разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может. Банки, особенно с иностранным капиталом (ДельтаБанк, Райффайзенбанк), крайне неохотно идут на перекредитование, поскольку боятся потерять предмет залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не слишком крупные российские кредитные организации».
Его точку зрения разделяет и вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер: «Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. А банки отрицательно относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная возможность - досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру».
Впрочем, досрочно расплатиться по кредиту - значит задеть интересы банка-кредитора. И хотя, по словам начальника управления кредитования физических лиц Объединенного промышленно-торгового банка Натальи Шелковой, предоставление заемщику права досрочного погашения кредита - практика распространенная, «часто банки устанавливают моратории на досрочное погашение, штрафные санкции. Это связано с желанием не потерять проценты и обеспечить минимальный размер доходности по кредиту в случае его быстрого погашения».
Что касается перекредитования, то, как говорит Владимир Талавер, «теоретически сменить заемщика тоже можно, но как это осуществить на практике - большой вопрос, поскольку таких сделок пока не было». «Позицию банков понять можно,- продолжает он.- Закон - и Семейный, и Гражданский, и Жилищный кодексы - в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах». По словам Талавера, единственное послабление, которое они делают - дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита.
Правда, арендная плата не покрывает проценты по кредиту. По словам Константина Апрелева, если на Западе сдача «ипотечных» квартир в аренду - хороший источник прибыли, поскольку процентные ставки там намного ниже, чем у нас, то в России, чтобы сделать деньги на аренде такой квартиры, надо очень грамотно ее выбрать. Впрочем, как и банк, к которому за кредитом обращаются, и программу ипотечного кредитования.
Остается только завещать
Единственное, что может сделать владелец «ипотечной» квартиры без оглядки на банк - ее завещать. «Любые условия договора об ипотеке или иного договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными»,- говорит Наталья Шелковая. Это значит, что суд не примет эти условия во внимание.
Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. «Но если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением законодательства (например, без согласия кредитора), залогодатель вправе потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество»,- предупреждает Наталья Шелковая.
Правда, по словам госпожи Шелковой, обширной практики по отчуждению (читай - продаже) заложенного имущества пока нет. «Чаще всего схема реализации заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением кредита, для осуществления досрочного исполнения обязательств. Естественно, обязательным условием является достижение между заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене»,- говорит она.
